不動産売却を検討している方にとって、売却時期と税金の関係は、見逃せないポイントです。特に所有期間が5年以内の場合、税率が高くなるという情報に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
たしかに、短期譲渡所得として課税されることで税負担が重くなるケースはあります。しかし一方で、適切な対策や特例制度を活用すれば、節税の可能性も広がります。また、相場が上昇しているタイミングやライフプランの変化によっては、5年以内の売却が有利に働くこともあります。
本記事では、5年以内に不動産を売却する際の税率や注意点、特例について解説します。不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
また、以下の記事では山陰エリア(松江市・出雲市・米子市)の不動産売却をする際のおすすめの会社を紹介しているので参考にしてください。
5年以内に不動産を売却すると税率が高くなる理由
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課されます。譲渡所得税においては、購入から5年以内に売却すると短期譲渡所得として扱われ、所得税・住民税の税率が高くなります。
5年を境に税率が変わる背景には、税制上の優遇措置が関係しています。長期的に不動産を保有することで、安定した資産形成を促すという政策的な意図があるため、5年超で売却した場合には税率が優遇される仕組みになっているのです。
そのため、税負担を抑えたい方にとっては、売却時期の見極めが重要になります。売却のタイミングによって数十万円単位で納税額に差が出る可能性があるため、税制の仕組みやルールについて理解しておくことが大切です。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い
不動産の譲渡所得にかかる税金は、短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分され、それぞれに異なる税率が適用されます。この違いは、不動産を所有していた期間によって決まります。具体的な違いは、以下の通りです。
| 譲渡所得の種類 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39%（所得税30％、住民税9％） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20%（所得税15％、住民税5％） |
このように、所有期間がたった1日違うだけで、約20％近くも税率が変わります。そのため、急な事情で売却を検討する場合でも、可能であれば5年を超えるまで保有し、長期譲渡所得として売却する方が節税効果は大きくなると言えるでしょう。
売却を検討している方は、所有期間の確認を必ず行い、売却時期を慎重に判断することが重要です。
5年以内に不動産を売却するとメリットはある？
不動産を購入して5年以内に売却することには、税率面での不利がある一方で、状況によってはメリットにもなり得ます。具体的なメリットは、以下の3つです。
それぞれのメリットについて解説していきます。
地価高騰の不動産であれば売却益を増やせる
不動産の売却で最も大きな利益を得られるタイミングは、購入時よりも地価が上昇している局面です。とくに再開発エリアや人気の住宅地では、短期間で地価が大きく上がるケースも少なくありません。
5年以内であっても、地価が高騰していれば、購入価格との差額によって大きな譲渡益が得られる可能性があります。税率が高くなる短期譲渡所得であっても、それを上回る売却益が期待できる場合は、あえて早期売却を選ぶ価値があります。
そのためには、市場のトレンドやエリアごとの地価動向を把握しておくことが重要です。不動産会社に相談することで、売却の最適なタイミングを見極めるサポートも受けられます。
築浅物件であるため不動産としての価値が高い
築年数が浅い物件は、外観や内装の劣化が少なく、設備も最新に近い状態で維持されていることが多いため、高値で売却しやすい傾向があります。中古物件の中でも「築浅物件」は市場での評価が高く、広告を出した直後に購入希望者が見つかることもあります。
また、建物の減価償却が進んでおらず、購入時の資産価値と売却価格の乖離が小さいため、ローン残債と売却価格が釣り合いやすく、残債精算もしやすい点も特徴です。
築浅物件の売却は、物件そのものの魅力が価格を支える要素となるため、相場よりもやや高めの売却設定でも成約に至る可能性があります。
売却損となる場合は課税対象外
不動産を5年以内に売却する場合でも、譲渡損が発生するケースでは譲渡所得税は発生しません。譲渡所得税は、あくまでも売却益が出た場合に課されるものであり、売却損となれば課税そのものが行われないため、税負担を気にせずに売却することが可能です。
購入時よりも相場が下がっていたり、急な事情により早期に売却せざるを得なくなった場合、売却額が取得費や諸経費を下回ることがあります。このような場合は、たとえ所有期間が5年以内であっても、税務上の課税対象外です。
また、居住用財産の売却において損失が出た場合でも、一定の条件を満たせば「譲渡損失の損益通算」や「繰越控除」を利用できるケースもあります。売却損を給与所得などと相殺したり、翌年以降の所得から差し引くことができるため、納税者にとって非常に有利です。
5年以内に不動産を売却する際に利用できる特例
不動産を5年以内に売却する場合、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる特例もあります。マイホームの売却に関しては、以下の特例が利用可能です。
これらの特例は、所有期間や売却価格にかかわらず適用されるケースもあり、5年以内の売却であっても効果的に節税が可能です。それぞれの特例について解説していきます。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除は、自宅として使用していた不動産を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。たとえ5年以内に売却したとしても、一定の要件を満たしていれば適用できます。
主な適用条件は、以下の通りです。
- 売却した物件が自身の居住用財産である
- 売却前に住まなくなった場合は、その後3年を経過する年の年末までに売却されている
- 親族などへの譲渡ではない
- 過去2年以内にこの特例を適用していない
短期譲渡所得で税率が高くても、3,000万円の控除を適用することで、実質的な税負担は大きく軽減されるため、5年以内の売却でも節税効果が得られます。ただし、確定申告が必要である点には注意が必要です。
マイホームの買い替え特例
マイホームの買い替え特例は、居住用不動産を売却して新たに自宅を取得する場合に、譲渡益の課税を繰り延べできる制度です。これにより、現時点での納税を回避し、新居売却時まで課税を先延ばしにできます。
主な適用条件は以下の通りです。
- 売却した不動産が居住用である
- 売却代金が1億円以下である
- 売却年の前年1月1日から翌年12月31日までに、新しいマイホームを取得している
- 新たに取得したマイホームに居住している
この特例を使えば、譲渡所得が出ていても、その課税を繰り延べられるため、資金繰りの面でもメリットがあります。
ただし、将来的に新しいマイホームを売却した際には、繰り延べた譲渡益も含めて課税される点に注意が必要です。また、この制度を利用する場合は、3,000万円の特別控除との併用はできません。
所有期間以外で売却時に確認するべき判断基準
不動産売却における節税を意識しすぎると、所有期間を重視しがちですが、それだけでは適切な判断とはいえません。実際には、以下のような要素を総合的に考慮する必要があります。
それぞれの判断基準について解説していきます。
不動産の利用用途
不動産の利用用途は、「居住用」「事業用」「賃貸用」など、実際にどのように利用されていたかによって、適用される税制や特例が異なります。
例えば、自分で住んでいた自宅であれば、3,000万円の特別控除や買い替え特例が適用される可能性があります。一方、投資用物件として賃貸に出していた場合は、特例の対象外となることが多く、税負担が重くなるでしょう。
また、住宅ローン控除を受けていた物件の場合、売却と同時に控除の適用が終了する点にも注意が必要です。事業用として利用していた場合は、事業所得との関係も考慮しなければならず、確定申告が求められます。
築年数
一般的に、建物は築年数が経過するほど価値が下がりやすく、とくに木造住宅では築20年を超えると評価額が大きく下がる傾向があります。
一方、築浅物件であれば、修繕の必要性も低いため、高値での売却が期待できます。築年数が10年以内であれば、住宅ローン控除が利用可能な買主が多く、需要も安定しているのが特徴です。
マンションの場合、築年数よりも管理状態や修繕積立金の残高が重視される傾向もありますが、それでも築年数が新しいほど売却しやすい傾向にあります。
築古物件を売却する場合でも、リフォームやリノベーションを行うことで見た目や機能性を向上させ、市場での評価を高めることが可能です。
立地条件
立地条件としては、以下の点が評価ポイントとなり、売却価格や売却スピードに直結します。
- 駅からの距離
- 商業施設や学校の近さ
- 周辺環境の治安
- 利便性
駅近・徒歩10分以内の物件や再開発エリアにある不動産は、資産価値が下がりにくく、短期間でも高値で売却できる可能性が高くなります。反対に、バス便が必須の郊外エリアや過疎地域では、買い手が限られ、売却に時間がかかるでしょう。
地価の推移やエリアの需要動向を把握するには、不動産会社のエリア担当者への相談がおすすめです。地域密着型の業者であれば、直近の売却事例や需要の有無をもとに、適切な売却戦略を提案してくれるでしょう。
土地・建物の名義人と持分割合
不動産の売却には、登記上の名義人全員の同意が必要です。実質的には1人が管理していたとしても、法的な所有権を持つすべての人が売買契約に関与しなければなりません。
共有名義のまま売却すると、譲渡所得税の申告や納税をそれぞれの持分に応じて行う必要があるため、確定申告の準備も複雑になります。場合によっては、事前に名義の整理や持分の贈与、買い取りを検討するのも一つの方法です。
売却をスムーズに進めるためには、名義や持分を明確にし、関係者と早めに意思確認を行っておくことが大切です。不明な場合は、不動産登記簿謄本を取得して確認するようにしましょう。
市場動向
不動産の価格は、景気や金利、人口動態、政策など多くの要因によって変動します。売却を検討する際には、現在の市場動向を正しく把握し、売り時かどうかを見極めることが重要です。
また、直近の売買事例や近隣エリアの取引件数をチェックすることで、売却の参考になります。不動産ポータルサイトや自治体の公示地価なども活用しながら、相場の動きを把握しておくことが大切です。
市場が好調なタイミングを逃さずに売却することが、資産価値を最大化するポイントとなります。不動産会社との面談時には、市場の見通しやエリアの需給バランスについても確認し、最適な売却戦略を練るようにしましょう。
ローン残債や抵当権
不動産に住宅ローンの残債がある場合、売却によって得た金額で完済しなければ抵当権を抹消できず、原則として売却は完了しません。したがって、売却額とローン残高のバランスを確認することが重要です。
売却価格がローン残債を下回るオーバーローンの場合は、差額を自己資金で補う必要があり、資金計画に無理が生じる可能性があります。そうした場合は、任意売却や借り換えを検討する方法もありますが、専門的な手続きが必要です。
また、売却に先立って抵当権の抹消登記を行う必要があり、金融機関への連絡や書類の準備、司法書士との連携も発生します。これらの手続きには時間を要するため、余裕をもったスケジュールで準備することが求められます。
不動産の価値が高く売れやすいなら購入から5年以内でも売却を検討するべき！
不動産売却において、所有期間5年以内は不利」と考える方は多いかもしれません。しかし、物件の価値が高く、需要が見込める状況であれば、税率の高さを踏まえても早期売却を選ぶ価値があります。
購入時から地価が上昇していたり、再開発や人気エリアへの人口流入によって不動産価格が短期間で高騰しているケースでは、売却益が税負担を上回る可能性が高くなります。築浅で周辺環境も良好であれば、買主からの関心も集まりやすく、販売活動も短期間で完了することが期待できます。
また、物件のコンディションが良い状態で売却できる点も、5年以内で売却するメリットです。経年劣化が少ないことで、リフォーム費用をかけずに済み、販売価格にも反映されやすいのが特徴です。
もちろん、短期譲渡所得に該当することで約39％の税率がかかるため、譲渡所得の額と税額を事前にシミュレーションしていなければいけません。しかし、特別控除などの特例が利用できれば、実質的な負担も軽減される可能性があります。
5年以内に不動産を売却するポイント
5年以内で不動産売却を完了させるには、以下の3つがポイントです。
それぞれのポイントについて解説していきます。
譲渡所得の試算を必ず行う
5年以内の不動産売却では、短期譲渡所得として課税され、約39％という高い税率が適用されます。そのため、譲渡所得がいくらになるのか、正確に試算することが重要です。譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得= 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
正確な金額を把握することで、実際の納税額を見積もり、売却の可否を判断しやすくなります。
また、自宅として使っていた場合は「3,000万円の特別控除」が適用される可能性があるため、試算の段階で控除後の課税額も計算しておくことが大切です。控除を適用すれば、譲渡所得がゼロとなり、税金がかからないケースもあります。
売却タイミングは1月1日基準で判断する
不動産の所有期間は、売却した年の「1月1日時点」で判定されます。例えば、2019年6月に購入した物件を2024年12月に売却した場合でも、2024年の1月1日時点では所有期間が5年未満と判断され、短期譲渡所得に該当します。
一方、2025年1月以降に売却すれば、1月1日時点で所有期間が5年超となるため、長期譲渡所得として約20％の税率が適用され、納税額を大幅に抑えられる可能性があります。
このように、売却のタイミングが年をまたぐかで税負担が大きく変わるため、5年を超えているかどうかを正確に把握することが大切です。
ただし、市場価格が急落しそうな場合は、5年を待つよりも早期に売却した方が有利になることもあるため、市場動向もあわせて検討しましょう。
将来の価格下落リスクも視野に入れる
不動産市場は常に変動しており、現在の高値が今後も続くとは限りません。とくに近年では、金利上昇や人口減少の変化により、価格が下落傾向に転じるケースも増えています。
5年以内で売却するとしても、その間に売却価格が下がってしまえば、節税効果以上に損失が大きくなる可能性もあります。今売れば2,000万円の利益が出るとしても、1年後に価格が10％下落すれば、実質の利益が減少し、トータルで損になることもあるのです。
こうしたリスクを避けるためには、将来的な資産価値の見通しを立てることが重要です。以下の情報を参考にしながら、価格下落の兆候が見られる場合は、所有期間にとらわれず早期売却を選ぶ判断も視野に入れましょう。
- 地域の開発計画
- 周辺の取引事例
- 人口動態
不動産は売り時が重要です。タイミングを見誤ると、大きな機会損失につながるため、将来の市場変化も踏まえ、長期保有にこだわらず判断しましょう。
山陰エリア（松江市・出雲市・米子市）でおすすめの不動産売却会社
不動産を売却する際は、地域に精通した信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。特に山陰エリアでは、地域特性や需要に詳しい会社を選ぶことで、理想的な売却価格やスピードでの売却が目指せます。
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ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）
ハウスドゥ松江・出雲・米子を運営する西日本ホーム株式会社は、全国ブランドであるハウスドゥのフランチャイズ加盟店でありながら、地域密着型の営業を徹底している不動産会社です。
| 項目 | 詳細 |
| 屋号 | ハウスドゥ 松江・出雲・米子 |
| 会社名 | 西日本ホーム株式会社 |
| 本社 | 〒690-0049 島根県松江市袖師町2-32 TEL：0852-24-7703 URL：https://www.nn-h.com/ |
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