自宅を売却した際に発生する譲渡所得には、原則として所得税や住民税が課されます。しかし、一定の条件を満たすことで、最大3,000万円の特別控除を適用することが可能です。
この制度を利用すれば、売却益が3,000万円まで非課税となるため、多くのケースで税負担を大幅に軽減できる可能性があります。節税対策として非常に有効であり、マイホーム売却を検討する際には適用条件をクリアしているか確認するべきでしょう。
本記事では、3,000万円控除の仕組みや適用条件、手続きに必要な書類、利用時の注意点までをわかりやすく解説します。節税対策に向けて、ぜひ最後までご覧ください。
また、以下の記事では山陰エリア(松江市・出雲市・米子市)の不動産売却をする際のおすすめの会社を紹介しているので参考にしてください。
マイホーム売却で使える3,000万円控除(居住用財産の譲渡所得の特別控除)とは？
マイホームとして使用していた不動産の売却時には、3,000万円の特別控除（居住用財産の譲渡所得の特別控除）という制度が設けられており、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。これにより、所得税や住民税を大幅に抑えることが可能です。
例えば、マイホームを4,500万円で売却し、購入時より1,000万円の利益が出た場合、控除が適用されれば税金は発生しません。長年住み続けた住宅を手放す方にとっては、老後資金の確保や住み替え費用の捻出にもつながるため、大きなメリットといえるでしょう。
3,000万円の特別控除を活用することで、手元に残る資金を最大限に増やすことも可能です。
3,000万円控除の適用条件
3,000万円控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 売却する不動産が自分または配偶者などの居住用であった
- 売却した年の1月1日時点でその不動産が居住用であった
- 前回の適用から2年を超えている
- 親子や夫婦など同族関係者に当たらない人物への売却
3,000万円控除の前提として、実際に住んでいた住宅でなければならず、賃貸用や空き家であった期間が長い物件は対象外となる可能性があります。また、前年の途中で退去し、その後空き家の状態で売却した場合などには、売却までの期間や居住実態が問われるため注意が必要です。
過去に同じ特例を適用したことがあるかどうかも条件に関わります。3,000万円控除は繰り返し使える制度ではあるものの、利用間隔に制限があることを理解しておくべきです。
さらに、親子や夫婦など特別な関係にある人物への売却は、原則として控除の対象外となります。税務上の「同族関係者」に対する売却は、形式上の取引と見なされる可能性があるため注意が必要です。
3,000万円控除が受けられる対象物件
3,000万円控除は、すべての不動産が対象となるわけではなく、売却する物件が「自己の居住用に使用されていたこと」が確認できる必要があります。適用対象は多岐にわたりますが、主に以下のような不動産が該当します。
対象物件について解説していきます。
自己居住用の一戸建て住宅
3,000万円控除の対象として最も一般的なのが、本人または家族が生活していた一戸建て住宅です。この場合、売却時にその住宅が居住用であったこと、または過去に居住していた事実が確認できれば、控除の適用が認められます。
注意すべきは、単に所有していたという事実だけでなく、実際に住んでいた証明が必要になる点です。住民票の移転記録や公共料金の支払い履歴、固定資産税の課税明細などが証拠として活用されます。
一戸建て住宅の売却は、土地と建物を一体で譲渡するケースが多く、申告においては両方の取得費や譲渡費用を明確にしておくことが求められます。控除を受けるには、確定申告時に必要な書類をそろえておくことも重要です。
マンション（分譲・区分所有）
分譲マンションなどの区分所有建物も、居住用として使用していた場合には、3,000万円控除の対象となります。例えば、分譲マンションの一室を長年にわたって自宅として利用していたケースでは、戸建て住宅と同様に控除が適用される可能性が高いです。
マンションで特例を受ける際の注意点としては、所有するのは専有部分に限られるため、共用部分との区分が明確であること、また管理費や修繕積立金なども譲渡所得の計算に関係してくることがあります。
住宅とともに売却する土地
3,000万円控除は、住宅とともに売却される土地にも適用されます。敷地として使用していた土地が、建物と一体で居住用に供されていたと認められる場合にのみ、この特例が適用可能です。例えば、自宅の敷地や庭、車庫スペースとして使用されていた範囲が該当します。
一方で、同じ敷地内に別の建物がある場合や、一部を貸地として提供していた場合には、その部分は控除の対象外となる可能性があるため注意が必要です。
取り壊した旧宅の敷地
自宅を取り壊して更地にした後で、その敷地を売却する場合でも、3,000万円控除が認められるケースがあります。ただし、この場合には以下の条件を満たす必要があります。
- 取り壊した住宅が直前まで居住用であった
- 取り壊し後も第三者に貸したり使用させたりしていない
具体的には、取り壊した年の1月1日においてその土地が自宅の敷地であり、かつ売却が取り壊しから1年以内に行われた場合などが該当します。さらに、その期間中に事業や貸付などに利用していないことが確認できれば、控除が可能です。
住居部分が主である店舗併用住宅
店舗併用住宅のように、住居と事業スペースが一体になっている建物についても、住居部分が主である場合には3,000万円控除の対象になります。判定基準としては、建物全体の床面積に占める住居部分の割合が「過半数」を超えていることが必要です。
例えば、1階が店舗、2階と3階が自宅として使用されていたようなケースでは、住居部分の床面積が全体の50％超であれば、譲渡所得のうち住居に対応する部分に対して、控除が適用されます。
ただし、控除額は建物全体ではなく、居住部分に対応する譲渡所得に限定されます。建物や土地を一括で売却した場合でも、面積や用途に応じて課税計算を行わなければいけません。
控除の対象外となる物件
3,000万円控除は、居住用財産としての実態が認められない物件については、控除の対象外となることがあります。具体的には、以下のような物件が該当します。
- 賃貸用や投資目的で保有していた物件
- セカンドハウス
- 別荘
- 長期間空き家になっていた物件
そのほか、敷地の一部のみを売却するケースや、長期間空き家になっていた物件についても、用途や使用履歴によっては対象外となります。特に、空き家は税務上の判断が難しく、売却時に居住用財産と認められないケースも少なくありません。
3,000万円控除の手続きと必要書類
3,000万円控除を受けるには、税務上の手続きが必要です。手続きには時間がかかるため、申請期間と流れについて把握した上で取り組むべきでしょう。
また、税金に関連する手続きとなるため、書類の提出も求められます。物件ごとに必要な書類を事前に用意しておくことで、スムーズな手続きが可能です。
以下では、3,000万円控除の申請にかかる期間と手続きの流れ、必要書類について解説していきます。
申請期間と流れ
3,000万円控除の申請は、不動産を売却した翌年に行う確定申告で手続きします。申告期間は原則として、翌年の2月16日から3月15日までの1か月間です。この期間内に税務署へ書類を提出することで、控除が適用されます。
申請の基本的な流れは以下の通りです。
- 譲渡所得の計算
- 特別控除の適用可否を確認
- 申告書類の準備
- 必要書類の添付・提出
- 控除の適用と税金の確定
確定申告書へは、譲渡所得の内訳書や特例に関する明細を添付します。提出書類は、所轄の税務署へ持参または郵送、e-Taxで提出します。
なお、期限を過ぎると控除が適用されない可能性があるため、売却が完了したら早めに準備を始めるようにしましょう。
必要書類
3,000万円控除を受けるための確定申告には、以下のような書類をそろえる必要があります。
- 確定申告書（B様式）
- 譲渡所得の内訳書
- 居住用財産を譲渡した場合の特例に関する計算明細書
- 不動産の売買契約書の写し
- 取得時の契約書・領収書等
- 住民票の写し
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税評価証明書
これらの書類は、税務署での審査に不可欠であるため、不備があると控除が認められないこともあります。そのため、あらかじめ不動産会社や税理士と相談し、抜け漏れがないように整えておきましょう。
3,000万円控除と併用できる特例
3,000万円控除は、他の特例と併用することも可能です。特例を組み合わせることで、課税額を大幅に抑えられます。ただし、全ての特例を併用できるわけではなく、以下の特例が該当します。
それぞれの特例について解説していきます。
10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、マイホームを10年以上所有していた場合に、譲渡所得に対する税率が軽減される制度です。この特例は3,000万円控除と併用できるため、譲渡益が控除を超える場合に有効です。
具体的には、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については所得税10%、住民税4%が適用され、合計14%の軽減税率となります。これに対し、通常の税率は所得税15%、住民税5%、復興特別所得税を含めると20.315%となるため、大幅な節税効果が期待できるでしょう。10年超所有軽減税率の適用条件は、以下の通りです。
- 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている
- 居住用財産の譲渡である
- 特定の親族等への売却でない
- 買換え特例など、併用不可の他の特例を利用していない
控除適用後の課税対象額に軽減税率をかける仕組みとなるため、売却益が3,000万円を超える高額取引の場合に効果を発揮します。
相続財産の取得費加算特例
相続財産の取得費加算の特例は、相続によって取得した不動産を一定期間内に譲渡した場合に、相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、課税額を軽減できます。
適用条件は以下の通りです。
- 相続や遺贈により取得した財産である
- 相続開始日（被相続人の死亡日）から3年10か月以内に売却している
- 相続税を実際に納付している
- 譲渡財産に対応する相続税額を計算できる
この特例は、取得費が不明なケースで効果的です。ただし、相続税の申告書や納税証明書などが必要となるため、事前の書類準備を怠らないようにしましょう。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たす宅地の評価額を最大80%減額できる特例です。不動産の譲渡に直接関係する特例ではありませんが、相続税の節税策として有効であり、3,000万円控除と併用することで税負担を軽減できます。
主な適用条件は以下の通りです。
- 被相続人が居住していた宅地である
- 相続人が引き続きその土地を自宅として使用する
- 相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）までに申告している
- 330㎡までの宅地が対象となる
なお、この特例は相続税に関する制度であり、譲渡所得そのものを減額するわけではありません。しかし、取得費加算特例などと組み合わせることで、相続から売却までを通じた節税対策が可能になります。
住宅ローン控除との併用は不可
住宅ローン控除は、新築または取得した住宅に住み続けることで、年末の住宅ローン残高に応じた金額を所得税から控除できる制度です。3,000万円控除と同様に居住用財産が対象となるため、両方の控除を適用することはできないと定められています。
具体的には、以下のようなケースでは3,000万円控除の適用が制限されます。
- 自宅を売却してすぐに新居を購入し、そちらで住宅ローン控除を受けようとする場合
- 新居を購入して住宅ローン控除を受けている最中に、前の自宅を売却して3,000万円控除を申請する場合
なお、住宅ローン控除を受けている最中に自宅を売却し、譲渡益に対して3,000万円控除を適用した場合、住宅ローン控除はその年以降適用されません。制度の性質上、「住んでいる住宅」と「売却する住宅」は同時には存在できないため、いずれか一方の控除しか認められないようになっています。
3,000万円控除を利用する際の注意点
3,000万円控除を活用する際は、以下の点に注意が必要です。
それぞれの注意点について解説していきます。
控除の適用には確定申告が必須
3,000万円控除を適用するには、必ず確定申告を行う必要があります。たとえ譲渡益が3,000万円以内で税金が発生しない場合でも、申告しなければ控除は認められません。
確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。この期間内に税務署へ必要書類を提出しなければ、控除は無効となり、本来払う必要のなかった税金を負担することにもなりかねません。
申告手続きが不安な場合は、税理士への相談や、税務署の無料相談会の利用も検討するとよいでしょう。
過去2年以内に類似の特例を利用していると適用されない
3,000万円控除は、繰り返し利用できる制度ではありますが、過去2年以内に類似の特例を利用していた場合は、再度の適用ができません。これは、制度の乱用を防ぐために設けられた制限です。
具体的には、以下のいずれかを直近2年以内に利用していた場合、3,000万円控除を使えません。
- 同じ3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡）
- 特定居住用財産の買換え特例
- 譲渡損失の繰越控除の特例（居住用財産に係るもの）
所有する複数の不動産を短期間で売却する場合などは、事前に適用履歴を確認しておく必要があります。税務署や税理士に相談することで、自分が過去にどの特例を利用したかの確認や、再適用可能な時期の把握が可能です。
マイホームとしての使用実績がないと適用されない
3,000万円控除は、あくまで居住用財産の譲渡が前提です。そのため、対象となる物件に実際に住んでいたという使用実績がなければ、控除は適用されません。税務署は、居住の有無を以下のような客観的資料で判断します。
- 住民票
- 公共料金の契約履歴
- 郵便物の送付先
仮に数か月でも実際に住んでいた事実が確認できれば、短期間でも適用される可能性はありますが、曖昧な使用履歴では認められないこともあります。売却を検討している物件が居住用として使われていたかどうか、証明できる書類を確認しておくことが大切です。
節税には譲渡所得の正確な計算が必要
3,000万円控除の効果を最大限に活かすには、譲渡所得を正確に計算することが重要です。譲渡所得の計算では、売却価格から差し引く取得費と譲渡費用を算出する必要があります。
取得費には、不動産購入時の価格に加え、仲介手数料や登記費用、リフォーム費用なども含めます。ただし、購入時の契約書や領収書が手元に残っていない場合は、取得費を証明できず、税務上は「概算取得費」として売却額の5%しか認められません。
また、売却にかかった仲介手数料や測量費、建物解体費などの経費も譲渡費用として控除できるため、漏れなく記録・保管しておくことが重要です。譲渡所得の計算に不安がある場合は、不動産会社や税理士のサポートを受けて、確実に申告できるようにしましょう。
山陰エリア（松江市・出雲市・米子市）おすすめの不動産売却会社
山陰エリアである松江市・出雲市・米子市において、信頼できる不動産売却会社を選ぶことで、スムーズな取引と納得の価格での売却が期待できます。3,000万円控除の適用を検討している場合、地域事情に精通した不動産会社のサポートが不可欠です。
具体的には、以下の2社が不動産会社としておすすめです。
それぞれの不動産会社の特徴やサービス内容を詳しく紹介します。
ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）
ハウスドゥ松江・出雲・米子は、西日本ホーム株式会社が運営する地域密着型の不動産会社です。
| 項目 | 詳細 |
| 屋号 | ハウスドゥ 松江・出雲・米子 |
| 会社名 | 西日本ホーム株式会社 |
| 本社 | 〒690-0049 島根県松江市袖師町2-32 TEL：0852-24-7703 URL：https://www.nn-h.com/ |
| ハウスドゥ 松江 | 〒690-0017 島根県松江市西津田5-1-1 TEL：0852-33-7778 URL：https://www.housedo-matsue.jp/sell |
| ハウスドゥ 出雲 | 〒693-0004 島根県出雲市渡橋町3-2 TEL：0853-31-4010 URL：https://www.housedo-izumo.jp/sell |
| ハウスドゥ 米子 | 〒683-0804 鳥取県米子市米原7-15-27 TEL：0859-30-3100 URL：https://www.housedo-yonago.jp/sell |
