不動産売却で税金がかからないケースは？控除・特例の使い方や注意点を徹底ガイド

不動産を売却するときに、多くの方が気になるのが税金の負担です。

売却益が出た場合には税金がかかる可能性がありますが、条件によっては税金がゼロになるケースや、大きく減らせる特例もあります。とはいえ、税金の仕組みや控除の適用条件は複雑で、初心者の方には分かりづらい部分が多いのが実情です。

本記事では、不動産売却で税金がかからないケース、税金がかからなくなる主な控除・特例、控除が使える条件、そして売却時の注意点について解説します。あわせて、税金相談にも強い不動産会社の選び方も紹介します。

税金の不安を減らし、後悔のない売却を進めたい方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

不動産売却で税金がかからないケースは？

不動産を売却する際、必ず税金が発生するわけではありません。税金がかからない状況を正しく理解しておくことで、余計な負担を避けながら売却を進めることができます。

ここでは、税金がゼロになる代表的なケースを取り上げ、どのような条件で課税されないのかを確認するための基礎を整理します。

• 売却益が出ない場合は税金が発生しない
• 譲渡所得が控除額以内の場合は課税されない
• 条件を満たす特例の利用で税金がかからない

以下で詳しく解説します。

売却益が出ない場合は税金が発生しない

売却益が生じない場合には、譲渡所得がゼロ以下となるため課税対象がなく税金は発生しません。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡にかかった費用を差し引いて算出します。この計算で利益が残らなければ、課税される譲渡所得が存在しないため税負担はありません。

取得費には購入時の代金や仲介手数料などが含まれます。譲渡費用には仲介手数料、測量費、抵当権抹消費用などが該当します。正確な費用計上が重要です。

譲渡所得が控除額以内の場合は課税されない

譲渡所得が控除額以内に収まる場合、その控除により課税対象額がゼロとなるため税金はかかりません。

代表的なものに、居住用財産の譲渡で利用できる3,000万円の特別控除があります。この控除は、一定の条件を満たすマイホームを売却する際に適用され、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。

控除後の金額がゼロ以下となれば課税はされません。控除を使う場合には確定申告が必要であり、要件確認と書類の準備が求められます。

条件を満たす特例の利用で税金がかからない

特例を利用することで課税がゼロになる場合があります。たとえば居住用財産の買換え特例は、売却益の課税を将来に繰り延べる仕組みで、適用されると売却した年の所得税と住民税が発生しません。

また、相続した空き家の3,000万円控除も一定要件を満たすと譲渡所得から3,000万円を控除でき、課税を避けられる場合があります。これらの特例は目的や要件が細かく定められているため、適用の可否を正確に確認することが重要です。

不動産売却で税金がかからなくなる主な控除・特例は？

不動産を売却するとき、税金の負担を抑えるために活用できる制度がいくつか用意されています。これらの控除や特例は法律で定められた仕組みであり、条件を満たしていれば誰でも申請できます。

ここからは、代表的な制度紹介します。

• 3,000万円特別控除（マイホームの特別控除）
• 相続空き家の3,000万円特別控除
• 居住用財産の買換え特例

以下で詳しく解説します。

3,000万円特別控除（マイホームの特別控除）

3,000万円特別控除は、居住用として使用していた不動産を売却する際に利用できる制度で、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。

この控除は、生活拠点として利用していた住宅の売却時の負担を軽くする目的で設けられています。適用には、本人が実際に居住していたことや、親族への売却でないことなどの条件があるため確認しておくことが大切です。

控除額が譲渡所得を上回れば課税される所得が残らず、結果として税金が発生しない場合があります。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の3,000万円特別控除は、亡くなった方が居住していた住宅を相続し、一定の条件を満たして売却した場合に利用できる制度です。

譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、空き家の放置を防ぐことを目的としています。適用には、被相続人が一人で居住していた住宅であることや、耐震基準を満たす状態で売却することなどが求められます。

この制度を利用して譲渡所得が控除額以内に収まると、結果的に課税されないケースがあります。

居住用財産の買換え特例

居住用財産の買換え特例は、マイホームを売却して新たな住宅へ買い換える場合に、売却益の課税を将来へ繰り延べできる制度です。

売却時に発生する譲渡所得に対する税金を、その年に納めず次の買換え後の譲渡時へ先送りする仕組みです。適用には、一定の期間内に買換えを行うことや、居住用として使用することなどの条件があります。

この特例を利用すると、売却した年の税金が発生しないため、資金計画を立てやすくなるでしょう。

控除や特例が適用される条件は？自分のケースを判断しよう

控除や特例を利用できるかどうかは、税金の負担を大きく左右するため、売却前に必ず確認したい重要なポイントです。制度には細かな要件があり、自分の状況に当てはまるかを判断するには、いくつかの基準を整理しておく必要があります。

特に確認すべき点は次のとおりです。

・不動産の種類（マイホーム・相続物件など）
・所有期間や居住期間
・売却相手が親族かどうか
・売却方法や売却時期

これらの条件を満たしているかを比較することで、利用できる控除の可能性を把握できます。判断が難しい場合は、不動産会社や専門家へ相談すると手続きの漏れを防ぐことが可能です。

不動産売却をする際の注意点

税金の計算は仕組みが複雑なため、誤った判断をすると本来必要のない負担が発生したり、手取り額が大幅に減ってしまう可能性があります。

特に「控除を使えると思っていたのに条件外だった」「費用を計上し忘れた」「売る時期を誤った」などのトラブルはよく起こるため、事前にポイントを把握しておきましょう。

注意点は以下のとおりです。

・控除や特例の条件を誤ると税金が余分に発生する
・必要費用を正しく計上しないと納税額が増える
・売却タイミングを誤ると税率が上がる
・税金問題に詳しい不動産会社に依頼する

これらのポイントを意識することで、税金による損失を最小限に抑えることが可能です。控除の条件や必要費用の扱いは制度ごとに細かく決められており、申告内容に誤りがあると余計な税負担が生じる可能性があります。

また、所有期間によって税率が変わるため、売却時期の選択も重要です。判断が難しい場合には、税金に詳しい不動産会社へ相談することで、正確な情報に基づき安心して売却を進めることができるでしょう。

税金問題に詳しい！不動産会社の選び方

不動産を売却するときは、売却価格だけでなく税金に関する知識を持った不動産会社を選ぶことが重要です。

なぜなら、税金は制度が複雑で、売却の状況によって控除や特例の適用可否が変わるからです。そのため、会社によっては正確な判断やアドバイスが難しい場合もあります。

特に相続物件や空き家の売却では、一般的な売却よりも必要な知識が多く、会社の対応力が結果に大きく影響します。事前に確認すべきポイントを整理しておきましょう。

・選ぶ際のポイントは次のとおりです。
・相続や空き家の売却実績が豊富か
・売却と税金をセットで考えてくれるか
・複数社を比較検討して選ぶ

これらの点を押さえることで、税金面で損をしない不動産会社を選びやすくなります。最終的には複数社を比較することで、説明の分かりやすさや提案内容の差も確認でき、安心して任せられる会社を選べるでしょう。

松江市・出雲市・米子市でおすすめの不動産会社2選

ここからは、島根県および鳥取県の不動産売却や住まい探しを検討している方へ、地域で信頼されている不動産会社を2社ご紹介します。

• ハウスドゥ 松江・出雲・米子
• 株式会社カチタス 出雲店・米子店

以下で詳しく解説します

ハウスドゥ 松江・出雲・米子

西日本ホーム株式会社が運営する「ハウスドゥ 松江・出雲・米子」は、新築住宅・リフォーム・不動産売却に対応する総合住宅会社です。

不動産仲介やリフォームの分野では島根県内トップクラスの実績を誇り、宅建士や建築士などの専門スタッフがチーム体制で対応。さらに、購入後のアフターケアも「お客様センター」が担うなど、長期的な視点で住まいを支える体制が整っています。

地域密着型で、安心して相談できる企業です。新築や中古住宅、土地活用に至るまで、幅広いニーズに応える提案力が特長です。

株式会社カチタス 出雲店・米子店

カチタスは、全国規模で中古住宅の買取再販を手がける企業で、出雲店・米子店でも地域密着のサービスを展開しています。

中古住宅を直接買い取り、リフォーム後に再販売することで、買主・売主の双方に安心を提供。現金化の早さや仲介手数料不要といったメリットも大きな特長です。

地域の空き家や老朽物件の再生にも貢献しており、「住まいの再生」を通じて地域活性化にも寄与している注目の企業です。

物件の再活用を検討している方や、早期売却を希望する方にとって、スムーズかつ負担の少ない取引が可能な選択肢です。

まとめ

本記事では、不動産売却で税金がかからないケースや、負担を抑えるために使える控除・特例について解説しました。

税金は仕組みが複雑ですが、売却益の有無や控除額、特例の適用条件を正しく理解することで、余計な税負担を避けることが可能です。

不安がある場合は、税金に詳しい不動産会社へ相談することで、正確な判断とスムーズな売却につながります。後悔のない取引に向けて、早めの情報収集と準備を進めていきましょう。