古家付きの土地を売却する際には、単なる更地の売却とは異なる様々な選択肢や検討事項があります。「現状のまま売るべきか」「解体して更地にすべきか」「リノベーションして売るべきか」など、判断に迷うポイントは多いものです。特に近年は空き家問題が社会的な課題となっており、所有者の責任も重視されるようになってきました。本記事では、山陰エリア（松江市・出雲市・米子市）における古家付き土地の売却について、それぞれの選択肢のメリット・デメリットや費用面での考慮点、さらには地域に根差した信頼できる不動産会社の情報までを詳しく解説します。
また、以下の記事では山陰エリア(松江市・出雲市・米子市)の不動産売却をする際のおすすめの会社を紹介しているので参考にしてください。
古家付き土地の売却方法を徹底比較
古家付き土地の売却には、「現状のまま売る」「解体して更地にして売る」「条件付きで売却する」など複数の方法があります。どの方法が最適かは、古家の状態や立地条件、売主の状況によって異なります。ここでは各売却方法のメリット・デメリットを比較し、自分の状況に合った選択をするための判断材料を提供します。
現状のまま古家付きで売却するメリットとデメリット
古家付きの土地を現状のまま売却する方法は、最も手間がかからず、初期費用を抑えられる選択肢です。この方法のメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。
【メリット】
- 解体費用がかからない（数十万円～数百万円の節約）
- すぐに売り出しができる（解体工事の期間が不要）
- 固定資産税の軽減措置が引き続き適用される（更地にすると税金が上がる）
- リフォームやリノベーションを希望する買主にとって魅力的な場合がある
【デメリット】
- 売却価格が低くなる傾向がある（更地よりも需要が限定的）
- 買い手が見つかりにくい（古家の状態によっては敬遠される）
- 売却期間が長期化する可能性がある
- 空き家のままだと管理責任が続く（防犯・防災上のリスク）
現状売却が向いているケースは、古家の状態が比較的良く、立地条件が良い場合や、解体費用を負担したくない場合です。特に、築年数が浅い、または歴史的・文化的価値がある古民家などは、リノベーション需要が見込める可能性があります。
山陰エリアでは、古民家や伝統的家屋へのニーズも一定数あります。特に松江市や出雲市の歴史的な町並みがある地域では、古家をリノベーションして活用したいという需要が見られます。現状のまま売却する場合は、古家の魅力をアピールする工夫も大切です。
解体して更地にして売却するメリットとデメリット
古家を解体して更地の状態で売却する方法は、初期費用はかかりますが、売却のしやすさや価格面でメリットがある場合があります。
【メリット】
- 売却しやすくなる（更地の方が購入検討者が多い）
- 売却価格が高くなる可能性がある（古家の状態が悪い場合）
- 売却期間が短縮される傾向がある
- 買主が住宅ローンを利用しやすい（古家付きだとローン審査が通りにくい場合がある）
【デメリット】
- 解体費用がかかる（木造の場合1坪3〜5万円程度、100㎡で100〜150万円程度）
- 固定資産税が上がる（住宅用地の特例が適用されなくなる）
- 解体工事に時間がかかる（1〜2ヶ月程度）
- 解体後に問題が発覚するリスク（地中埋設物など）
解体して売却することが向いているケースは、古家の状態が悪く老朽化が進んでいる場合や、立地条件が良く更地需要が高い地域の場合です。特に、新築需要が高いエリアや、再建築不可の古家がある場合は、解体して売却する方が有利なことが多いです。
山陰エリアでは、特に松江市や米子市の中心部に近い地域では、更地の状態の方が売却しやすい傾向があります。また、解体することで「空き家の3,000万円特別控除」などの税制優遇が適用できる可能性もあるため、税金面も考慮して判断することが重要です。
古家付き土地の売却にかかる費用と税金
古家付き土地の売却では、解体費用や諸経費など、通常の土地売却より多くの費用がかかることがあります。一方で、条件によっては「空き家の3,000万円特別控除」などの税制優遇が受けられる可能性もあります。ここでは古家付き土地の売却にかかる費用と税金について詳しく解説します。
解体費用の相場と見積もりのポイント
古家を解体して更地にする場合、解体費用の把握は重要です。解体費用は建物の構造や規模、地域によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
【構造別の解体費用相場（1坪あたり）】
- 木造住宅：3万円～5万円
- 鉄骨造：4万円～7万円
- 鉄筋コンクリート造：5万円～8万円
例えば、30坪（約100㎡）の木造住宅の場合、90万円～150万円程度の解体費用がかかると考えられます。ただし、これはあくまで標準的な相場であり、以下のような要因によって変動します。
- 建物の立地条件（重機が入りにくい場所は割高）
- 建物の階数（2階建て以上は割高）
- アスベストの有無（含有している場合は処理費用が追加）
- 家財道具の残置物の量
- 付帯設備（物置、カーポートなど）の有無
解体工事の見積もりを取る際のポイントは以下の通りです。
- 複数の業者から見積もりを取る（最低3社以上）
- 見積もり内容の詳細を確認する（何が含まれて何が含まれていないか）
- 追加費用が発生する可能性がある項目を事前に確認する
- 解体業者の実績や評判を調べる
- 必要な許可や資格を持っているか確認する
山陰エリアでは、地方特有の古い建築様式（茅葺屋根や土蔵など）がある場合、解体に特殊な技術が必要になることがあります。また、豪雪地帯では解体作業が冬季に制限される可能性もあるため、時期についても考慮しましょう。
古家付き土地売却に関わる諸費用
古家付き土地を売却する際には、解体費用以外にも様々な費用がかかります。主な費用項目は以下の通りです。
- 仲介手数料 不動産会社に仲介を依頼する場合、売買価格に応じて以下の上限額（税別）が法律で定められています。
- 売買価格200万円以下の部分：5％
- 売買価格200万円超400万円以下の部分：4％
- 売買価格400万円超の部分：3％
例えば、2,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限は約66万円（税別）です。
- 測量費用 境界が不明確な場合や、古い測量図しかない場合は、新たに測量が必要になることがあります。測量費用は土地の形状や面積によって異なりますが、一般的に20万円～50万円程度です。
- 印紙税 売買契約書に貼付する印紙税は、売買金額によって異なります。
- 1,000万円超5,000万円以下：1万円
- 5,000万円超1億円以下：3万円
- 抵当権抹消費用 住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の手続きが必要です。費用は1万円～2万円程度で、司法書士報酬が別途必要な場合もあります。
- 家財道具の処分費用 古家内に残っている家財道具を処分する費用も考慮する必要があります。量や種類によって大きく異なりますが、数万円～数十万円かかることもあります。
- 各種証明書取得費用 登記事項証明書や固定資産評価証明書などの取得費用で、合計数千円程度です。
これらの諸費用は、売却価格や物件の状況によって異なりますが、総額で売却価格の5％～10％程度と考えておくとよいでしょう。事前に全体像を把握し、資金計画を立てることが重要です。
複数の不動産会社に査定依頼しよう
古家付き土地を売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することが非常に重要です。一社だけに依頼すると、その査定額が適正かどうか判断できず、適正価格より安く売ってしまう可能性があります。
不動産会社によって査定価格が大きく異なることは珍しくありません。特に古家付き土地の場合、古家の評価や解体費用の見積もり、土地の利用価値の判断などによって、数百万円の差が出ることもあります。最低でも3社以上の不動産会社に査定を依頼し、各社の査定額を比較することで、より客観的な相場観を把握できます。
山陰エリアでは、地域に密着した不動産会社が地元の市場動向に詳しい一方、全国展開している大手不動産会社は広いネットワークを持っています。両方のタイプの会社に査定を依頼することで、多角的な視点からの評価が得られます。
査定は無料で行っている不動産会社がほとんどですので、複数社に依頼することで失うものはありません。むしろ、比較検討することで得られるメリットは大きいといえます。
山陰エリア(松江市・出雲市・米子市)で不動産売却する際のおすすめの会社
山陰エリアには多くの不動産会社がありますが、ここでは特に評判の良い会社を紹介します。それぞれの特徴を理解し、ご自身のニーズに合った会社を選びましょう。
ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）
松江市、出雲市、米子市の3都市に営業拠点を持つハウスドゥ松江・出雲・米子は、山陰エリア全体をカバーする広範なネットワークが特徴です。物件情報の共有システムにより、広いエリアからの購入希望者に物件をアピールできる点が強みとなっています。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 屋号 | ハウスドゥ 松江・出雲・米子 |
| 会社名 | 西日本ホーム株式会社 |
| 本社 | 〒690-0049 島根県松江市袖師町2-32 TEL：0852-24-7703 URL：https://www.nn-h.com/ |
| ハウスドゥ 松江 | 〒690-0017 島根県松江市西津田5-1-1 TEL：0852-33-7778 URL：https://www.housedo-matsue.jp/sell |
| ハウスドゥ 出雲 | 〒693-0004 島根県出雲市渡橋町3-2 TEL：0853-31-4010 URL：https://www.housedo-izumo.jp/sell |
| ハウスドゥ 米子 | 〒683-0804 鳥取県米子市米原7-15-27 TEL：0859-30-3100 URL：https://www.housedo-yonago.jp/sell |
独自の査定メソッドにより、物件ごとの特性や立地条件を詳細に分析し、市場価値を適切に評価します。また、物件調査の段階から売却完了まで一貫した担当者が対応するため、細やかなフォローが期待できます。特に複数エリアでの住み替えを検討されている方には、広域連携によるワンストップサービスが好評です。
また、以下の記事ではハウスドゥ 松江・出雲・米子について口コミや特徴について書いているので参考にしてみてください。
カチタス出雲店・米子店
戸建住宅の買取に特化したカチタスは、出雲店と米子店を拠点に山陰エリアで活動しています。中古住宅の再生・流通に力を入れており、従来の不動産仲介とは異なるアプローチで住宅の売却をサポートします。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社カチタス |
| 出雲店 | 〒693-0012 島根県出雲市大津新崎町1-24-1 有藤テナント1FA TEL：0120-945-772 URL：https://home.katitas.jp/shop_info/82 |
| 米子店 | 〒683-0845 鳥取県米子市旗ヶ崎7-14-12 1F1号室 TEL：0120-870-521 URL：https://home.katitas.jp/shop_info/78 |
買取専門会社ならではの特徴として、買い手を探す必要がなく、内覧対応や価格交渉などの煩わしさから解放されるメリットがあります。特に築年数が経過した住宅や、相続物件、リフォームが必要な物件など、通常の販売ルートでは難しいケースでも対応可能です。状況に応じて複数の選択肢から最適な売却方法を提案する柔軟性も評価されています。
また、以下の記事では株式会社カチタス 出雲店・米子店について口コミや特徴について書いているので参考にしてみてください。
まとめ：古家付き土地売却を成功させるためのチェックリスト
古家付き土地の売却は、単なる更地の売却とは異なる様々な選択肢や検討事項があります。本記事で解説した内容をもとに、売却を成功させるためのチェックリストをまとめます。
- 売却方法の検討
- 古家の状態や立地条件を客観的に評価する
- 「現状売却」「解体して売却」「条件付き売却」「リノベーション提案」などの選択肢を比較検討する
- 各方法のメリット・デメリットを理解し、自分の状況に最適な方法を選ぶ
- 費用の把握
- 解体費用の見積もりを複数の業者から取得する
- 仲介手数料や印紙税などの諸費用を計算する
- 全体的な資金計画を立てる
- 税金対策
- 「空き家の3,000万円特別控除」などの税制優遇措置の適用可能性を確認する
- 譲渡所得税の計算方法を理解し、節税策を検討する
- 必要に応じて税理士に相談する
- 不動産会社選び
- 複数の不動産会社に査定を依頼する（最低3社以上）
- 査定額だけでなく、提案内容や対応も評価する
- 古家付き土地の売却実績がある会社を選ぶ
- 売却準備
- 必要書類（登記事項証明書、固定資産税評価証明書など）を準備する
- 古家内の家財道具を整理・処分する
- 物件の魅力を高めるための最低限の手入れをする
古家付き土地の売却は、適切な準備と知識を持って臨むことで、より良い条件での成約につながります。特に山陰エリアでは、地域特性や市場動向を熟知した不動産会社のサポートを受けることが重要です。本記事でご紹介した3社（ハウスドゥ松江、まつえ・いずも不動産買取センター、株式会社LOCAL不動産）はいずれも古家付き土地の取扱い実績が豊富ですので、ぜひ参考にしてください。
売却方法や時期、価格設定など、悩ましい判断が多い古家付き土地の売却ですが、プロのアドバイスを受けながら最適な選択をすることで、満足のいく売却結果につながるでしょう。
