不動産売却の流れと手順とは？初めてでも安心の売却ガイドと山陰エリアのおすすめ不動産会社

不動産を売却することは、多くの方にとって人生で数回あるかないかの大きな取引です。特に初めての方にとっては、どのような手順で進めればよいのか、何を準備すべきかなど不安が多いものです。本記事では不動産売却の流れを8つのステップに分けてわかりやすく解説します。

適切な知識を持って準備することで、スムーズな売却と満足のいく価格での成約を目指しましょう。

不動産売却の流れ8ステップとは？

不動産売却は大きく分けて以下の8つのステップで進行します。

• 【ステップ1】売却前の事前準備と必要書類の確認
• 【ステップ2】不動産会社への査定依頼と適正価格の把握
• 【ステップ3】媒介契約の締結と販売活動の開始
• 【ステップ4】購入希望者への内覧対応と交渉
• 【ステップ5】売買契約の締結と手付金の受け取り
• 【ステップ6】決済前の最終確認と引き渡し準備
• 【ステップ7】物件の引き渡しと残代金の決済
• 【ステップ8】確定申告と税金の支払い

各ステップをしっかりと理解して準備することで、トラブルを回避し、スムーズな売却が可能となります。ここでは売却前の準備から税金の申告まで、一連の流れを詳しく解説します。

【ステップ1】売却前の事前準備と必要書類の確認

不動産売却を始める前に、まずは必要な書類の確認と準備が重要です。主に必要となるのは、「登記事項証明書」「固定資産税評価証明書」「建築確認済証」「検査済証」などです。これらの書類は役所で取得できますが、発行に時間がかかる場合もあるため、早めに準備しておくことをおすすめします。また、住宅ローンが残っている場合は、残債の確認と抵当権抹消の手続きについても確認しておく必要があります。

不動産の現状を正確に把握するためにも、リフォーム履歴や設備の状態なども整理しておくと、査定時に正確な評価を受けられます。さらに、売却の目的や希望価格、売却時期なども明確にしておくとスムーズに進められます。

【ステップ2】不動産会社への査定依頼と適正価格の把握

売却準備ができたら、次は不動産会社に査定を依頼します。査定には「机上査定」と「訪問査定（現地査定）」の2種類があります。机上査定はインターネット上で簡易的に行われる査定で、おおよその価格を知るのに役立ちます。一方、訪問査定は実際に不動産会社の担当者が物件を訪れて行う詳細な査定です。

適正価格を把握するためには、複数の不動産会社に依頼することが重要です。3社以上に依頼することで、相場観がつかめるだけでなく、各社のサービスや対応の比較もできます。査定時には周辺の取引事例や市場動向なども詳しく聞いておくと、後々の価格設定に役立ちます。

【ステップ3】媒介契約の締結と販売活動の開始

不動産会社を選んだら、媒介契約を締結します。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。専任と専属専任は原則として1社にのみ販売を依頼する形式で、一般媒介は複数の会社に同時に依頼できる形式です。それぞれメリット・デメリットがありますので、自分の状況に合った契約形態を選びましょう。

媒介契約締結後は、不動産会社による販売活動が開始されます。物件情報の整理、写真撮影、販売図面の作成などが行われ、各種不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページなどで物件が公開されます。この際、売り出し価格の設定が重要で、相場よりも高すぎると問い合わせが来ない、低すぎると損をする可能性があります。

【ステップ4】購入希望者への内覧対応と交渉

物件情報が公開されると、購入希望者からの問い合わせや内覧希望が入るようになります。内覧対応は売却成功のカギとなるため、物件を清潔に保ち、明るく見せるよう心がけましょう。また、生活感を抑え、広く見せるための工夫も効果的です。

内覧時には、物件の良い点をアピールしつつも、欠点については正直に伝えることが大切です。購入希望者から条件交渉（価格や引き渡し時期など）があった場合は、不動産会社を通じて冷静に検討しましょう。無理な値引き交渉には応じる必要はありませんが、市場状況によっては柔軟な対応も必要です。

【ステップ5】売買契約の締結と手付金の受け取り

購入希望者との条件が合意に達したら、売買契約を締結します。売買契約は重要な法的手続きであり、契約内容（売買価格、手付金額、決済日、引き渡し条件など）をしっかり確認することが重要です。特に特約事項には注意が必要です。

契約時には通常、買主から手付金（一般的に売買価格の5～10%程度）が支払われます。この手続きにより正式に売買が成立します。契約後は決済・引き渡し日までの準備を進めることになります。引っ越しの段取りや、新しい住まいの手配なども並行して進めましょう。

【ステップ6】決済前の最終確認と引き渡し準備

決済日が近づいてきたら、物件の最終確認を行います。特に設備の動作確認や、取り外して持っていくものと残していくものの区別を明確にしておくことが重要です。また、水道・電気・ガスなどの公共料金の精算や名義変更の手続きも必要となります。

引き渡し準備として、物件内の清掃や不用品の処分も行っておきましょう。退去時には原状回復義務まではありませんが、次の所有者が気持ちよく入居できるよう最低限の清掃は行うのがマナーです。また、鍵の本数確認も忘れずに行いましょう。

【ステップ7】物件の引き渡しと残代金の決済

決済・引き渡し日には、売主・買主双方が不動産会社の立ち会いのもと、司法書士事務所や金融機関に集まり手続きを行います。この日には残代金の支払い、所有権移転登記の申請書類への署名、物件の鍵の引き渡しなどが行われます。

残代金の受け取り方法は、銀行振込や小切手など様々ですが、安全性を考慮して司法書士などの専門家の立会いのもとで行われるのが一般的です。引き渡しが完了すると、正式に物件の所有権が買主に移転します。これにより不動産売却の主要な手続きは完了です。

【ステップ8】確定申告と税金の支払い

不動産売却が完了した後も、税金の申告という重要な手続きが残っています。不動産を売却した際には、譲渡所得税や住民税の申告が必要となる場合があります。特に利益（譲渡益）が出た場合は、確定申告を行い税金を納める必要があります。

譲渡所得税は所有期間によって税率が異なり、短期譲渡（5年以下）と長期譲渡（5年超）で税率が変わります。また、居住用財産を売却した場合の特例や、買い替え特例など様々な控除制度があるため、専門家に相談しながら適切に手続きを進めることをおすすめします。

不動産会社を選ぶ際は複数社検討しよう

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。複数の会社を比較検討することで、より自分に合った会社を見つけることができます。

不動産会社を選ぶ際のポイントとしては、「地域密着型か大手か」「過去の売却実績」「担当者の対応力や専門知識」「手数料体系」「販売力や広告戦略」などが挙げられます。特に地方エリアでは、その地域の特性や相場を熟知した地域密着型の不動産会社が強みを発揮することがあります。

また、査定額が高いからといって安易に決めるのではなく、その査定額の根拠や販売戦略もしっかり確認しましょう。現実離れした高額査定を提示する会社もあるため注意が必要です。まずは3社程度に査定を依頼し、対応や提案内容を比較することをおすすめします。

担当者との相性も重要な要素です。売却期間は数か月に及ぶこともあるため、コミュニケーションがスムーズに取れる担当者かどうかもチェックポイントになります。質問や相談に丁寧に対応してくれる会社を選びましょう。

山陰エリア(松江市・出雲市・米子市)で不動産売却する際のおすすめの会社

• ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）
• カチタス出雲店・米子店

山陰エリアには多くの不動産会社がありますが、ここでは特に評判の良い会社を紹介します。それぞれの特徴を理解し、ご自身のニーズに合った会社を選びましょう。

ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）

松江市、出雲市、米子市の3都市に営業拠点を持つハウスドゥ松江・出雲・米子は、山陰エリア全体をカバーする広範なネットワークが特徴です。物件情報の共有システムにより、広いエリアからの購入希望者に物件をアピールできる点が強みとなっています。

独自の査定メソッドにより、物件ごとの特性や立地条件を詳細に分析し、市場価値を適切に評価します。また、物件調査の段階から売却完了まで一貫した担当者が対応するため、細やかなフォローが期待できます。特に複数エリアでの住み替えを検討されている方には、広域連携によるワンストップサービスが好評です。

カチタス出雲店・米子店

戸建住宅の買取に特化したカチタスは、出雲店と米子店を拠点に山陰エリアで活動しています。中古住宅の再生・流通に力を入れており、従来の不動産仲介とは異なるアプローチで住宅の売却をサポートします。

買取専門会社ならではの特徴として、買い手を探す必要がなく、内覧対応や価格交渉などの煩わしさから解放されるメリットがあります。特に築年数が経過した住宅や、相続物件、リフォームが必要な物件など、通常の販売ルートでは難しいケースでも対応可能です。状況に応じて複数の選択肢から最適な売却方法を提案する柔軟性も評価されています。

まとめ

不動産売却は人生の中でも大きな金融取引の一つです。本記事でご紹介した8つのステップを理解し、計画的に進めることで、スムーズな売却を実現できます。

不動産売却は簡単なプロセスではありませんが、適切な知識を持ち、信頼できるパートナーと共に進めることで、満足のいく結果につながります。ぜひ本記事を参考に、計画的な売却活動を進めてください。