遺産相続における不動産の分け方完全ガイド！トラブル回避のポイントと税金対策

遺産相続において、不動産は最も価値が高く、また分割が難しい財産の一つです。相続財産の中に実家や投資用不動産などが含まれている場合、どのように公平に分けるべきか悩む方は少なくありません。本記事では、遺産相続における不動産の分け方について、法定相続分の基本から具体的な分割方法、遺産分割協議の進め方まで、わかりやすく解説します。

不動産を含む遺産相続の基本と法定相続分

• 法定相続人と法定相続分の決まり方
• 遺言がある場合とない場合の違い
• 相続放棄と限定承認の選択肢

遺産相続において不動産は最も分割が難しい財産の一つです。まずは法定相続人や相続分、遺言の効力など、基本的な知識を理解することが重要です。

法定相続人と法定相続分の決まり方

遺産相続において、まず理解すべきなのは「誰が相続人になるのか」「相続分はどのように決まるのか」という基本的なルールです。これらは民法で定められています。

法定相続人は、被相続人（亡くなった方）との関係で以下の順序で決まります。

配偶者は常に相続人となりますが、その他の相続人は上位の順位がいる場合、相続権はありません。例えば、子どもがいる場合、親や兄弟姉妹は相続人にはなりません。

なお、相続人がいない場合は、特別縁故者（被相続人と特別な関係があった人）が家庭裁判所に申し立てて財産を取得できる可能性があります。それもない場合は、最終的に国庫に帰属します。

遺言がある場合とない場合の違い

遺産相続において、遺言の有無は分割方法に大きな影響を与えます。不動産のような分割が難しい財産の場合、特に重要な意味を持ちます。

不動産相続において遺言がある場合は、被相続人の意思が尊重され、分割方法が明確になるため、相続人間のトラブルを防止できるメリットがあります。

一方、遺言がない場合は、相続人全員での話し合いが必要となり、意見の相違から紛争に発展するリスクがあります。

相続放棄と限定承認の選択肢

相続財産には、不動産などのプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含まれます。被相続人に多額の借金がある場合や、不動産の維持管理が負担になる場合などは、「相続放棄」や「限定承認」という選択肢も検討する価値があります。

不動産相続において、その不動産に担保設定されたローンが残っている場合や、固定資産税の滞納がある場合などは、相続放棄や限定承認を検討する価値があります。特に、老朽化した空き家や遠方の不動産は、相続してもかえって負担になるケースもあります。

ただし、相続放棄を選択すると、プラスの財産も一切相続できなくなるため、慎重な判断が必要です。不明な点がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

不動産相続の分け方パターンと特徴

• 現物分割（不動産をそのまま相続する）
• 換価分割（不動産を売却して現金で分ける）
• 代償分割（一人が不動産を相続し他の相続人に代償金を支払う）
• 共有分割（複数の相続人で共有する）

不動産の分け方には主に4つのパターンがあり、それぞれメリット・デメリットがあります。現物分割は物理的に分割可能な土地などに適しており、換価分割は現金化して分ける方法です。代償分割は一人が相続して他の相続人に金銭を支払い、共有分割は複数人で所有権を共有します。ここでは各パターンの特徴と適した状況を詳しく解説します。

現物分割（不動産をそのまま相続する）

現物分割とは、不動産をそのままの形で相続人に分ける方法です。具体的には、複数の不動産がある場合にそれぞれを各相続人に割り当てる方法や、一つの土地を分筆して分ける方法などがあります。

現物分割は、相続人全員がそれぞれ独立した不動産を所有できる理想的な方法ですが、多くの場合は不動産の数や条件の制約から、他の分割方法と組み合わせて活用されることが多いです。

換価分割（不動産を売却して現金で分ける）

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金化し、その代金を相続人間で分ける方法です。現金であれば法定相続分に従って正確に分けることができるため、公平性を重視する場合に適しています。

換価分割は、相続人全員が不動産の継続所有を希望していない場合や、遺産の公平な分割を重視する場合に有効な方法です。特に相続人間で意見の対立がある場合、第三者である不動産会社を介して客観的な市場価格で売却することで、トラブルを回避できるメリットもあります。

ただし、思い入れのある実家などを売却することに抵抗感がある場合は、後述する代償分割なども検討する価値があります。

代償分割（一人が不動産を相続し他の相続人に代償金を支払う）

代償分割とは、一人の相続人が不動産を相続し、その代わりに他の相続人に金銭（代償金）を支払う方法です。不動産を分割せずに一人が引き継ぎたい場合や、実家を家族の誰かが継続して所有したい場合などに適しています。

代償金の支払いが一度に難しい場合は、分割払いにすることも可能です。その場合は、支払い期間や利息の有無、支払い遅延時の対応などを遺産分割協議書に明記しておくことが重要です。

また、不動産を取得する相続人が金融機関から融資を受けて代償金を支払うケースもあります。その場合、不動産を担保に入れる必要があるため、遺産分割協議が完了してからでないと融資が受けられないという時間的な制約があることに注意が必要です。

共有分割（複数の相続人で共有する）

共有分割とは、複数の相続人で不動産の所有権を共有する方法です。各相続人が持分（共有持分）を持ち、法律上は一つの不動産を複数人で所有することになります。

共有分割は、一見すると簡単な解決策に思えますが、将来的なトラブルの種になりやすいため、可能であれば他の分割方法を検討することをおすすめします。特に相続人間の関係が良好でない場合や、共有者の中に遠方に住んでいる人がいる場合などは注意が必要です。

どうしても共有にする場合は、共有者間で「共有物の管理に関する協定書」を作成し、管理方法や費用負担、将来的な共有解消の方針などを明確にしておくことが重要です。

遺産分割協議の進め方とトラブル回避のポイント

• 遺産分割協議の開催方法と参加者
• 遺産目録・評価額の作成手順
• 分割協議書の作成と記載すべき内容
• よくあるトラブルとその解決策

遺産分割協議は相続人全員で話し合い、遺産の分け方を決める重要な手続きです。スムーズな協議のためには、遺産目録の作成や不動産の適正評価など事前準備が欠かせません。また、合意内容を明確に記した分割協議書の作成も重要です。ここでは協議の進め方や協議書の作成方法、トラブルを回避するためのポイントを解説します。

遺産分割協議の開催方法と参加者

遺産分割協議は、相続人全員が参加して遺産の分割方法を話し合う重要なプロセスです。特に不動産のような高額資産の分割方法を決める際には、慎重な話し合いが必要です。

遺産分割協議は全員一致が原則であり、一人でも反対する人がいると合意に至りません。そのため、事前に個別に意向を確認するなど、円滑な協議に向けた下準備が重要です。

相続人の中に行方不明者や認知症の方がいる場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人や成年後見人の選任を申し立てる必要があります。このような特殊なケースでは、早めに専門家に相談することをおすすめします。

遺産目録・評価額の作成手順

遺産分割協議を円滑に進めるためには、相続財産の全体像を把握することが重要です。そのために作成するのが「遺産目録」です。特に不動産については、適正な評価額を算出することが公平な分割の鍵となります。

不動産の評価額は評価方法によって大きく異なるため、相続人間で「どの評価方法を採用するか」について事前に合意しておくことが重要です。一般的には、相続税申告では相続税評価額を、遺産分割協議では市場価格を用いることが多いですが、相続人全員の合意があれば自由に決められます。

遺産目録の作成は、相続人全員が関与することが理想的です。透明性を確保し、後日のトラブルを防ぐためにも、すべての財産を漏れなく記載することが重要です。

分割協議書の作成と記載すべき内容

遺産分割協議が成立したら、その内容を「遺産分割協議書」として文書化することが重要です。特に不動産のような高額資産の分割については、後日のトラブルを防ぐためにも、明確に記載しておく必要があります。

遺産分割協議書は、不動産の相続登記や相続税申告の際にも必要となる重要な書類です。特に不動産の相続登記は、2024年4月から3年以内に行うことが義務付けられています。

協議書の作成にあたって不安がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家のサポートを受けることで、法的に有効な協議書を作成し、将来のトラブルを防ぐことができます。

よくあるトラブルとその解決策

不動産相続においては、様々なトラブルが発生しやすい傾向があります。主なトラブル事例とその解決策について解説します。

相続トラブルは、一度こじれると解決に長い時間と多くの費用がかかることがあります。そのため、初期段階での適切な対応がとても重要です。相続の専門家（弁護士、司法書士、税理士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

山陰エリア(松江市・出雲市・米子市)で不動産売却する際のおすすめの会社

• ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）
• カチタス出雲店・米子店

山陰エリアには多くの不動産会社がありますが、ここでは特に評判の良い会社を紹介します。それぞれの特徴を理解し、ご自身のニーズに合った会社を選びましょう。

ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）

松江市、出雲市、米子市の3都市に営業拠点を持つハウスドゥ松江・出雲・米子は、山陰エリア全体をカバーする広範なネットワークが特徴です。物件情報の共有システムにより、広いエリアからの購入希望者に物件をアピールできる点が強みとなっています。

独自の査定メソッドにより、物件ごとの特性や立地条件を詳細に分析し、市場価値を適切に評価します。また、物件調査の段階から売却完了まで一貫した担当者が対応するため、細やかなフォローが期待できます。特に複数エリアでの住み替えを検討されている方には、広域連携によるワンストップサービスが好評です。

カチタス出雲店・米子店

戸建住宅の買取に特化したカチタスは、出雲店と米子店を拠点に山陰エリアで活動しています。中古住宅の再生・流通に力を入れており、従来の不動産仲介とは異なるアプローチで住宅の売却をサポートします。

買取専門会社ならではの特徴として、買い手を探す必要がなく、内覧対応や価格交渉などの煩わしさから解放されるメリットがあります。特に築年数が経過した住宅や、相続物件、リフォームが必要な物件など、通常の販売ルートでは難しいケースでも対応可能です。状況に応じて複数の選択肢から最適な売却方法を提案する柔軟性も評価されています。

まとめ

遺産相続における不動産の分け方について、基礎知識から具体的な分割パターン、遺産分割協議の進め方まで解説してきました。最後に、円満な不動産相続を実現するためのポイントをまとめます。

• 遺産分割協議を行う
• 遺産目録・評価額を事前に作成する

また、相続不動産の売却を検討する場合は、地域の不動産市場に精通した信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。特に相続不動産は通常の売却とは異なる手続きや注意点があるため、実績豊富な会社のサポートを受けることをおすすめします。

最後に、相続は財産の分配だけでなく、故人の想いを受け継ぐ大切な機会でもあります。遺された家族が円満に相続を終え、新たな一歩を踏み出せるよう、十分な準備と心構えで臨みましょう。