不動産売却で確定申告は必要？必要書類や節税対策、行わないリスクも解説！

不動産を売却したとき、

「確定申告は必要なの？」
「利益が出なかった場合も申告しないといけないの？」

などと、不安になる方は少なくありません。実際には、売却によって譲渡所得が発生した場合や特別控除を適用する場合など、ケースに応じて確定申告が必要になることがあります。

本記事では、不動産売却で確定申告が必要なケースや不要なケース、申告の流れ、申告しないことによるリスクについて解説します。確定申告が初めての方でもわかりやすく理解できる内容になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却で利益が出た場合は確定申告が必要！

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その所得は課税対象となるため原則として確定申告が必要です。給与所得などと異なり、不動産の売却益は『譲渡所得』として別途申告が求められるため、年末調整では対応できません。特に売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、所得税の申告と納税を行う必要があります。

申告を行うことで、税額の確定だけでなく、場合によっては特例による節税効果を得られることもあります。たとえば、居住用財産の『3,000万円特別控除』などは申告によって初めて適用されるため、利益が出た際には申告を怠らず、正しく手続きを進めることが大切です。

不動産売却で確定申告が必要なケース

不動産売却後に必ずしもすべての人が確定申告を行う必要があるわけではありませんが、一定の条件に該当する場合には申告が義務付けられています。

ここからは、不動産売却で確定申告が必要なケースについて解説します。

• 売却によって利益（譲渡所得）が出た場合
• 譲渡所得がゼロまたは赤字でも、特別控除を使いたい場合
• 相続・贈与された不動産を売却した場合

それでは、それぞれのケースについて具体的に見ていきましょう。

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合

不動産の売却で得た利益は『譲渡所得』として課税対象となり、確定申告が必要になります。譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で算出されます。たとえば、購入時の価格や仲介手数料、登記費用などが控除対象に含まれます。

売却益が出た場合、税率は所有期間によって異なり、5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得として区分され、それぞれ課税率が異なるので注意が必要です。正確な計算と適切な申告によって、過不足のない納税を行うことが重要です。

譲渡所得がゼロまたは赤字でも、特別控除を使いたい場合

不動産の売却で利益が出なかった場合でも、『3,000万円特別控除』や『損益通算』『繰越控除』などの特例を適用する場合には、確定申告が必要です。これらの制度は自動的に適用されるわけではなく、申告を通じて初めて適用が認められます。

たとえば、赤字が出た場合に他の所得と相殺して課税額を軽減する『損益通算』や、翌年以降に繰り越して控除を受ける制度も対象になります。控除を活用して節税を図りたい場合は、所得の有無にかかわらず、確定申告を行いましょう。

相続・贈与された不動産を売却した場合

相続や贈与によって取得した不動産を売却した場合も、確定申告が必要になるケースがあります。譲渡所得の計算では、被相続人や贈与者の取得費や譲渡費用を引き継ぐ形になるため、取得時期や取得価格の把握が重要です。

特に相続税を納付した不動産の場合、『取得費加算の特例』により相続税の一部を取得費に加えることができ、税負担を軽減できる可能性があります。こうした特例を適用するためにも、確定申告は不可欠な手続きとなります。

不動産売却で確定申告が不要なケース

不動産を売却したからといって、すべてのケースで確定申告が必要になるわけではありません。しかし、無理に申告する必要がない状況を把握しておくことも、正しい手続きには欠かせません。

ここからは、不動産売却で確定申告が不要なケースについて解説します。

• 譲渡損失（赤字）になり、特例も使わない場合
• 利益が3,000万円以下かつ控除の利用も不要な場合
• 相続税の取得費加算を適用しない場合

では、それぞれのケースについて詳しく解説していきます。

譲渡損失（赤字）になり、特例も使わない場合

不動産を売却して損失が出た場合、つまり譲渡所得が赤字で、さらに税制上の特例も利用しない場合には、確定申告の義務はありません。売却による所得がマイナスであっても、それを他の所得と相殺しない限り課税対象にはならないため、申告自体が不要になります。

ただし、将来的に損益通算や繰越控除を利用する予定がある場合には、赤字でも申告をしておく必要があります。そのため、特例を使わないことが前提です。

利益が3,000万円以下かつ控除の利用も不要な場合

居住用財産を売却して3,000万円以下の利益が出た場合、『3,000万円特別控除』を活用すれば課税対象にならない可能性があります。しかし、控除を利用しない場合は、その利益が非課税扱いとなるわけではなく、申告不要にはなりません。

申告が不要となるのは、もともと譲渡所得が出ていない、または利益が出ても他の制度・控除を適用せず、かつ税負担が発生しないことが明確な場合に限られます。この点は誤解されやすいため、注意が必要です。

相続税の取得費加算を適用しない場合

相続で取得した不動産を売却した場合でも、『取得費加算の特例』を適用しない、かつ譲渡所得が出ていない場合には確定申告は不要です。この特例は、相続税の一部を取得費に加えることで譲渡所得を減らし、税負担を軽減するものですが、適用しない場合はあくまで通常の取得費での計算となります。

結果として課税対象が発生しないのであれば、確定申告は必要ありません。ただし、特例の利用有無によって必要性が変わるため、事前の判断が重要です。

そもそも譲渡所得とは？

譲渡所得とは、土地や建物などの資産を売却した際に得られる利益のことを指します。不動産売却では、売却価格から『取得費（購入価格や購入時の諸費用など）』および『譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）』を差し引いた金額が譲渡所得となります。

この譲渡所得は、給与所得や事業所得とは別に課税対象とされ、所有期間に応じて税率が異なります。所有期間が5年超の『長期譲渡所得』は20％（所得税15％＋住民税5％）、5年以下の『短期譲渡所得』は39％（所得税30％＋住民税9％）とされており、長期保有の方が税率が低く設定されています。

譲渡所得は確定申告で正しく計算・申告する必要があり、控除や特例を適用する際の基準にもなる重要な指標です。したがって、不動産売却を行う際は、自身の譲渡所得の有無と金額をしっかり把握しておくことが大切です。

不動産売却における確定申告の流れ！6STEP

不動産を売却した際、譲渡所得が発生していたり、特別控除を受けたい場合には確定申告が必要です。しかし、初めての人にとっては手順が複雑に感じられることもあります。ここでは、不動産売却にともなう確定申告の流れを6つのステップに分けて、わかりやすく解説します。

それでは、各ステップについて順に見ていきましょう。

不動産売却における確定申告に必要な書類一覧

不動産売却で確定申告を行う際には、正確な計算と特例の適用を受けるために、さまざまな書類の提出が必要となります。これらの書類を事前にそろえておくことで、申告作業がスムーズに進み、誤りや申告漏れを防ぐことができます。

以下に、確定申告に必要な主な書類をまとめた表を示します。

書類名	用途・説明
売買契約書（売却時）	売却金額や日付などの確認に必要
売買契約書（購入時）	取得費の算出に必要
登記簿謄本（全部事項証明書）	所有者情報や登記内容を確認するために必要
仲介手数料などの領収書	譲渡費用として譲渡所得から控除する際に使用
固定資産税納税通知書	税金の按分や譲渡費用の一部として使用される場合がある
取得費に関する書類（領収書など）	リフォーム費用、登記費用など、取得費に含めるための証明書類
源泉徴収票（給与所得者の場合）	他の所得と合わせて申告するために必要
マイナンバーカードまたは通知カード	個人番号確認書類として提出が必要
住民票（特別控除や相続の場合）	「居住用財産の特例」や相続税関連の証明に必要
相続関係の書類（遺産分割協議書等）	相続による取得の場合、所有権移転の根拠として提出が必要

これらの書類は、物件の売却内容や適用したい特例によって多少異なることがあります。正確な申告のためには、早めに必要書類をリストアップし、不動産会社や税理士に確認を取りながら準備を進めましょう。

不動産売却における確定申告を行わないリスクは？

不動産を売却して譲渡所得が発生したにもかかわらず、確定申告を行わないと、思わぬ不利益を被る可能性があります。法律で義務づけられている手続きを怠れば、追加の税負担や節税機会の損失、調査対象となるリスクも伴うので注意が必要です。

以下では、申告を怠った場合に生じる代表的なリスクを3つご紹介します。

• 延滞税・加算税などの税金ペナルティが課される
• 特別控除や損益通算などの節税制度が使えなくなる
• 税務署から指摘されて調査・追徴課税の対象になる

それでは、それぞれのリスクについて詳しく見ていきましょう。

延滞税・加算税などの税金ペナルティが課される

譲渡所得が発生していたにもかかわらず確定申告を行わなかった場合、期限後申告扱いとなり、延滞税や無申告加算税が課されます。延滞税は納期限の翌日から計算され、遅れた期間に応じて年利で課税される仕組みです。

さらに、税務署からの指摘を受けた後の申告では、無申告加算税が通常10～15％加算されることがあり、場合によっては重加算税が課せられることもあります。正当な理由なく申告が遅れた場合には、ペナルティが大きくなるため注意が必要です。

特別控除や損益通算などの節税制度が使えなくなる

確定申告をしなければ、『3,000万円特別控除』や『損益通算』『繰越控除』などの節税措置を適用することができません。これらの特例は、あくまで申告することで初めて適用される制度であり、自動的には適用されません。

たとえば、控除を適用すれば本来は非課税になるはずの売却でも、申告しなかったことによって余計な税負担が発生する可能性があります。節税の機会を逃さないためにも、申告は確実に行いましょう。

税務署から指摘されて調査・追徴課税の対象になる

不動産の売却情報は法務局の登記や不動産会社から税務署に報告されているため、確定申告を行っていない場合、税務署が不審に思い調査の対象となることがあります。

調査の結果、申告漏れや脱税と判断されれば、追徴課税の対象となり、延滞税や加算税に加え、重加算税が課せられることもあります。悪質なケースでは刑事罰に発展する可能性もあるため、売却益があった際には申告を怠らないことが重要です。

不動産売却における税金を抑える方法！

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その金額に応じて所得税と住民税が課されます。しかし、一定の条件を満たせば税金を軽減できる特例制度や計算方法が存在します。以下のような方法を活用することで、納税額を抑えることが可能です。

・居住用財産の『3,000万円特別控除』を利用する
・所有期間が5年超なら税率が軽減される
・譲渡費用や取得費を正確に計上して課税対象額を減らす

これらの制度はすべて確定申告が前提となっているため、適用条件をよく確認したうえで申告手続きを進めることが大切です。特に、居住用財産の特例は、実質的に非課税となるケースも多く、適用の有無によって納税額に大きな差が出ます。売却計画を立てる段階で、節税につながる制度を把握し、適切に対策を講じることが、満足のいく取引につながるでしょう。

確定申告が不安なら、不動産売却は信頼できる会社に任せよう！

不動産売却にともなう確定申告は、計算が複雑で必要書類も多く、初めての方にとっては不安や負担が大きく感じられるものです。譲渡所得の計算ミスや特例の適用漏れがあると、税金を余計に支払ってしまったり、後から修正申告が必要になったりすることもあります。こうしたトラブルを避けるためには、経験豊富な不動産会社に相談・依頼するのが安心です。

信頼できる不動産会社であれば、売却時の手続きだけでなく、確定申告に必要な書類の準備や税理士との連携までサポートしてくれることが多く、専門的な知識がなくてもスムーズに進めることが可能です。不動産売却が初めてで確定申告に不安がある方は、自己判断に頼らず、実績のある不動産会社に相談することで、失敗のリスクを減らせるでしょう。

山陰エリア（松江市・出雲市・米子市）で不動産売却する際のおすすめの会社

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• ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）
• カチタス出雲店・米子店

それぞれの企業が提供する売却サポートを知ることで、自分に合った不動産会社を見つけるヒントになるでしょう。

ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）

西日本ホーム株式会社は、島根県と鳥取県を拠点に『ハウスドゥ』ブランドの店舗を展開する企業です。

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また、『安心・感動の住まいの提供』という企業理念が示す通り、顧客本位の姿勢がサービス全体に反映されています。山陰エリアで不動産売却を検討している方にとって、信頼と実績を兼ね備えた相談先として非常におすすめです。

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また、仲介ではなく直接買取形式を採用しているため、売却後のトラブルリスクを避けたい方にも安心です。築年数が古い住宅や他社で断られた物件でも柔軟に対応している点は、大きなメリットと言えるでしょう。不動産を早く、確実に売却したい方には、実績豊富なカチタスがおすすめです。

まとめ

本記事では、不動産売却にともなう確定申告の必要性や手続き、注意点について解説しました。譲渡所得が発生した場合はもちろん、特別控除を適用する場合なども申告が必要です。

一方で、譲渡損や控除を使わないケースでは申告が不要な場合もあります。確定申告を怠ると、延滞税や加算税の対象になったり、節税のチャンスを逃してしまうリスクがあります。不安がある場合は、専門知識を持つ不動産会社や税理士への相談が安心です。