不動産売却方法【戸建て・マンション・土地】流れや必要書類も解説！

不動産の売却は、人生の中でも数少ない大きな決断のひとつです。しかし、

「何から始めればいいのか分からない」
「戸建てやマンション、土地で違いはあるの？」

などと、戸惑ってしまう方も多いのではないでしょうか。売却には知識と準備が欠かせず、正しい手順を知ることで不安なく進めることができます。

本記事では、不動産の売却方法の種類やそれぞれの違い、売却の流れ、必要書類、そして費用や税金について解説します。初めての方でも安心して売却を進められるよう、わかりやすく丁寧にお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。

まずは不動産の売却方法を知ろう！売却方法は2種類ある！

不動産を売却する際には、大きく分けて2つの代表的な方法があります。それぞれの方法には特徴があり、売却価格やスピード、手間のかかり方に違いがあります。

どちらが適しているかは、売主の希望や状況によって変わるため、まずはその仕組みを正しく理解しておくことが大切です。

• 仲介による売却
• 買取による売却

次に、それぞれの売却方法について詳しく見ていきましょう。

仲介による売却

仲介による売却は、不動産会社に依頼して買主を探してもらう一般的な方法です。売主は不動産会社と媒介契約を結び、広告掲載や内覧対応などを通じて購入希望者を募ります。成約に至れば売買契約が締結され、売却が完了します。仲介の最大の特徴は、市場価格に近い金額での売却が期待できる点です。

ただし、買主が見つかるまでの期間は物件の条件や市況により差があり、売却までに数ヶ月を要することもあります。また、内覧や価格交渉への対応が必要で、ある程度の手間がかかる点も理解しておくことが大切です。

買取による売却

買取とは、不動産会社が売主から直接物件を買い取る方法です。この方法のメリットは、売却が迅速に進む点にあります。買主を探す必要がないため、条件が合えば数日から1週間ほどで売却が完了することもあります。

また、内覧対応や価格交渉が不要で、スケジュールも売主の都合に合わせやすくなることも強みのひとつです。一方で、買取価格は市場価格よりも2〜3割低くなる傾向があります。これは、不動産会社が買い取った後にリフォームや販売のためのコストを見込むためです。早期売却を優先したい場合に向いている方法です。

仲介と買取の違いは？

不動産の売却には『仲介』と『買取』という2つの主要な方法があります。どちらも売却手段ですが、仕組みや進め方、得られる金額や売却までのスピードが大きく異なります。

どの方法を選ぶべきかは、売主の状況や目的によって変わりますので、両者の違いをしっかりと把握しておくことが大切です。

以下に、仲介と買取の違いを分かりやすく表にまとめました。

比較項目	仲介	買取
売却先	一般の買主	不動産会社
売却価格	市場価格に近い金額で売れる可能性あり	相場より2〜3割安くなる傾向がある
売却までの期間	数週間〜数ヶ月かかることが多い	数日〜1週間で完了することも可能
内覧対応	必要	基本的に不要
手間・対応	買主対応や交渉が必要	不動産会社とのやり取りのみで完結
向いている人	できるだけ高く売りたい人	早く売却したい・手間を省きたい人

このように、仲介は高値で売れる可能性がある反面、時間や手間がかかります。一方、買取はスピードや手間の少なさが魅力ですが、価格は低めになります。自分の売却目的に合った方法を選ぶことが、満足のいく不動産売却への近道です。

【種類別】不動産売却方法の特徴

不動産の売却は、物件の種類によって進め方や注意点が大きく異なります。戸建て、マンション、土地など、それぞれに適した売却戦略や市場の傾向があるため、物件の特性に応じた対応が重要です。

ここでは、物件の種類別に売却時の特徴を詳しく解説していきます。

• 戸建ての場合
• マンションの場合
• 土地の場合

それぞれの物件タイプについて、売却時に知っておきたいポイントを見ていきましょう。

戸建ての場合

戸建て住宅を売却する場合、建物の状態や敷地の広さ、立地環境が大きな判断材料になります。築年数が古いと建物の価値が低く見られやすいため、リフォーム歴やメンテナンスの有無が評価に影響を与えることがあります。特に一戸建ては建物と土地が一体で売却されるため、土地の形状や接道状況も価格に大きく関係します。

地域によっては再建築不可の条件が付いているケースもあるため、事前に法的な調査も必要です。また、戸建ては買主が自由にリフォームしやすい点が魅力とされる反面、内覧対応などの手間がかかることも特徴です。

マンションの場合

マンションの売却においては、建物全体の管理状況や立地、専有部分の状態が評価のポイントとなります。特に駅からの距離や周辺施設の充実度は価格に影響を与えやすい要素です。また、築年数が比較的新しい物件や大規模マンションは需要が高く、売却しやすい傾向にあります。

管理費や修繕積立金の額も買主にとって重要な判断材料となるため、過去の管理状況や今後の修繕計画についての情報も整えておくと良いでしょう。さらに、マンションは専有部分と共有部分があるため、契約や引き渡しにおいては管理規約の確認が欠かせません。

土地の場合

土地を売却する場合は、建物がない分、土地そのものの条件が価格に大きく影響します。特に地形や接道状況、用途地域、建ぺい率・容積率といった法的制限が評価の基準となります。

また、更地か古家付きかによっても印象が異なり、買主によっては解体費用がかかる古家付き土地を避けるケースもあるので注意が必要です。土地は個別性が高く、同じエリア内でも価格差が出やすいため、相場と照らし合わせた適切な価格設定が重要です。購入希望者には具体的な活用イメージを持ってもらえるように情報を整備しましょう。

不動産を売却する際の基本的な流れ！6STEP

不動産売却は金額も大きく、手続きも複雑になりがちです。しかし、正しい流れを理解して順を追って進めることで、トラブルを回避しながらスムーズに取引を完了させることができます。ここでは、売却の始まりから完了までを6つのステップに分けて解説します。

• STEP1：売却査定を依頼する
• STEP2：媒介契約を結ぶ
• STEP3：販売活動を開始する
• STEP4：買主と交渉・売買契約を結ぶ
• STEP5：引き渡し準備・各種手続き
• STEP6：残代金の受け取り・物件の引き渡し

それでは、各ステップを具体的に見ていきましょう。

STEP1：売却査定を依頼する

不動産売却の最初のステップは、所有する物件の価格を把握することです。不動産会社に査定を依頼すると、立地や築年数、間取り、市場の取引事例などをもとに査定額が提示されます。査定には『簡易査定』と『訪問査定』があり、簡易査定は手軽に依頼できる反面、精度は低めです。

一方、訪問査定では現地を見て詳しく調査されるため、より実際の売却価格に近い金額が得られます。複数の不動産会社に依頼して相場を把握することで、価格設定の参考にもなるでしょう。

STEP2：媒介契約を結ぶ

査定額を確認したら、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は、不動産会社に売却活動を正式に依頼する契約で、『専属専任媒介』『専任媒介』『一般媒介』の3種類があります。しかし、それぞれに依頼できる会社の数や報告義務に違いがあるので注意が必要です。

たとえば、専属専任媒介は1社のみの依頼で定期報告が義務づけられており、売主が直接買主を見つけても契約できません。一方、一般媒介は複数社に依頼可能です。売却の方針や希望に応じて、契約の種類を選ぶことが重要です。

STEP3：販売活動を開始する

媒介契約を結ぶと、不動産会社は販売活動を本格的に開始します。主な方法として、不動産ポータルサイトや自社ホームページへの掲載、チラシ配布、現地看板の設置などがあります。見栄えのよい写真や適切な物件情報の整理によって、問い合わせの数や質が大きく変わることもあります。

売主は、内覧に備えて清掃や片付けを行い、できるだけ物件の印象を良くすることが望まれるでしょう。反響の状況を見ながら、価格調整を検討するケースもあるので、事前にクリーニングをしておくなど、綺麗さを保つことが重要です。

STEP4：買主と交渉・売買契約を結ぶ

購入希望者が現れると、価格や引き渡し時期などの条件について交渉が始まります。条件がまとまると、『不動産売買契約』を締結します。この際、手付金の受け取りや重要事項説明も行われ、売主・買主の双方が合意した内容をもとに契約が成立します。

契約書には、売買代金や引き渡し日、瑕疵担保責任の範囲などが明記され、トラブル防止のためにも内容を正確に把握しておくことが大切です。署名・押印によって、正式な契約が完了します。

STEP5：引き渡し準備・各種手続き

契約が締結されたら、物件の引き渡しに向けた準備に入ります。具体的には、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消、公共料金の精算、引っ越しの段取り、物件の最終清掃などがあります。

また、登記に必要な書類や鍵の用意など、事前に確認しておくべき手続きも多くあります。不備があると当日の引き渡しに支障が出るため、スケジュール通りに準備を進めることが重要です。買主との連絡も密に取り、スムーズな引き渡しを目指しましょう。

STEP6：残代金の受け取り・物件の引き渡し

最終ステップでは、買主から残代金を受け取り、物件を正式に引き渡します。通常、決済当日は司法書士が同席し、所有権の移転登記や残代金の支払い、鍵の受け渡しなどが一括で行われます。

残代金は、銀行口座への振込や金融機関での即時決済が一般的です。このとき、すべての書類や手続きに不備がないか最終確認を行い、引き渡しが完了します。これによって、売却手続きは正式に完了し、売主の不動産所有権が買主へと移ります。

不動産売却に必要な書類一覧

不動産を売却する際には、複数の書類が必要となります。これらの書類は、契約手続きや登記の移転、税務申告などに使われるため、事前に正確に準備しておくことが円滑な取引に不可欠です。不備や紛失があると、売却そのものが遅延したり、トラブルにつながる恐れがあります。

以下に、主に必要とされる書類を一覧表でまとめました。

書類名	説明
登記簿謄本（全部事項証明書）	法務局で取得。所有者情報や権利関係を確認するために使用されます。
身分証明書	売主本人の確認書類（運転免許証、パスポートなど）。
印鑑証明書	実印と併せて使用。契約書や登記申請に必要で、有効期間は3ヶ月以内が目安です。
実印	登記手続きなどで必要。認印は不可。
固定資産税納税通知書	固定資産税の精算や年間の税額確認に用いられます。
建築確認済証・検査済証	建築基準法に適合して建てられたことを証明する書類（主に新築時）。
間取り図・配置図	物件の詳細を説明するために使用され、内覧希望者の判断材料にもなります。
設備表・物件状況報告書	設備の状態や瑕疵の有無などを買主に伝えるための重要な書類。
売買契約書（売却時）	売買の条件を明記した正式な契約書。双方の署名・押印が必要です。

上記の書類は、不動産の種類や地域によって必要なものが若干異なることがあります。事前に不動産会社や司法書士と確認し、早めに準備しておくと安心です。

不動産売却にかかる費用や税金

不動産を売却する際には、単に売却益が得られるだけでなく、さまざまな費用や税金が発生します。売却額を受け取った後に「思ったより手元に残らなかった」と後悔しないためにも、事前にかかるコストを正しく把握しておくことが重要です。

以下に、不動産売却時に必要な主な費用・税金をまとめます。

項目	内容
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬。「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。
登記費用（抹消登記）	抵当権が残っている場合に必要。司法書士への依頼が一般的です。
印紙税	売買契約書に貼付。取引金額に応じて税額が決まります（例：1000万円で1万円）。
譲渡所得税	売却益が出た場合に課税。所得税15％＋住民税5％（合計20％）が原則です。
引っ越し・清掃費用	売却後の引っ越しや原状回復などにかかる費用。物件の状況により異なります。

特に『譲渡所得税』は、売却によって利益が出た場合に発生しますが、『3,000万円の特別控除』などの特例も適用可能なケースがあります。税理士や不動産会社に相談しながら、節税の可能性も含めて早めに確認しておくことがポイントです。

不動産を高く・早く売却するためのコツ

・高すぎない価格設定にする
・小規模なリフォームをして価値をあげる
・売却タイミングを見極める

不動産を高値かつスムーズに売却するためには、いくつかの実践的なポイントを意識する必要があります。まず重要なのが「高すぎない価格設定」です。相場を無視した強気の価格では買主の関心を集めづらく、売却までの期間が長引く原因になります。査定額や周辺の成約事例を参考にしながら、根拠のある適正価格を設定しましょう。

次に、「小規模なリフォーム」によって物件の印象を高めることも効果的です。クロスの貼り替えや水回りの清掃、照明の変更など、費用を抑えつつ内覧時の印象を向上させることで、購入意欲を高めることができます。

さらに、「売却タイミングの見極め」も成功のカギです。3〜4月や9〜10月の引っ越しシーズンは需要が高く、買主の選択肢が増える傾向があります。市場動向や金利、地域の再開発情報などを踏まえ、計画的に売却の時期を選ぶことで、希望条件に近い取引が実現しやすくなるでしょう。

不動産売却にありがちなトラブルとその対処法

不動産の売却は高額な取引であるため、事前の準備が不十分だったり、認識のズレがあったりすると、思わぬトラブルに発展する可能性があります。取引を円滑に進めるには、どんな問題が起こりやすいのかを把握し、適切な対応策を講じておくことが重要です。

以下で、それぞれのトラブルとその対処法について詳しく解説します。

不動産売却に強い会社選びが成功のポイント！

不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社選びが非常に重要です。対応力や地域市場への理解、査定の根拠説明が明確な会社は、売却価格やスピードに大きく影響を与えます。また、売主との丁寧なコミュニケーションが取れるかどうかも大切な判断基準です。複数社を比較し、実績や口コミも確認しながら、自分に合った会社を選びましょう。信頼できる会社との連携が、納得の売却へとつながります。

山陰エリア（松江市・出雲市・米子市）で不動産売却する際のおすすめの会社

不動産の売却は、人生の中でも大きな意思決定のひとつです。そのため、信頼できるパートナーを選ぶことが非常に重要です。ここでは、不動産売却を検討する方に向けて、選択肢となる2社をご紹介します。

• ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）
• カチタス出雲店・米子店

それぞれの企業の特徴やサービス内容を確認し、ご自身に合った相談先を見つけてください。

ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）

西日本ホーム株式会社は、『ハウスドゥ』ブランドの店舗を山陰エリアに展開し、住まいに関する幅広いサポートを提供しています。

新築住宅の施工や中古住宅のリフォームはもちろん、不動産の買取や売却にも対応しており、地域の不動産市場に精通している点が大きな魅力です。会社としては『安心・感動の住まいの提供』を理念に掲げ、松江市、出雲市、米子市での住宅ニーズに寄り添ったサービスを実現しています。

不動産売却を検討している方にとって、地域密着型で確かな実績を持つこの会社は、心強い味方となるでしょう。

カチタス出雲店・米子店

全国に130店舗以上を展開するカチタスは、中古住宅の買取とリフォーム再販に特化した企業です。

出雲店・米子店は、地域に根ざしながらも全国規模のネットワークを活かし、スピーディーかつ安心感のある不動産売却を実現しています。特に注目すべきは、査定から現金化までの速さです。査定提示は最短3日、現金決済は最短3週間というスピード対応が可能なため、迅速に売却を進めたい方には理想的な選択肢です。

また、仲介ではなく直接買取方式を採用していることで、売却後のリスクを回避できるという点も大きなメリットです。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本から具体的な手順、売却方法の違いや注意点、さらに高く・早く売るためのコツまでを幅広く解説しました。

売却には『仲介』と『買取』という2つの方法があり、それぞれの特徴を理解したうえで、自分の状況に合った手段を選ぶことが成功の第一歩です。物件の種類ごとのポイントや必要書類、費用、税金、そしてトラブルを避けるための対策も重要です。信頼できる不動産会社と連携し、安心・納得の売却を目指しましょう。