相続した土地を3年以内に売却するメリットと方法！税金特例と山陰エリアのおすすめ不動産会社

親族から土地を相続した場合、その活用方法や処分について悩まれる方は少なくありません。相続した土地を売却する場合、実は「3年以内」という期間が税制面で大きな意味を持ちます。相続から3年以内に売却することで適用できる税制優遇措置があり、これを活用することで税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

本記事では、山陰エリア（松江市・出雲市・米子市）における相続した土地を3年以内に売却するメリットや手順、地域に根差した信頼できる不動産会社の情報までを詳しく解説します。

相続した土地を3年以内に売却するメリットと税制特例

• 取得費加算の特例で譲渡所得税を軽減できる可能性
• 空き家の敷地を売却する場合の3,000万円特別控除

相続した土地を3年以内に売却することには、税制面で大きなメリットがあります。特に「取得費加算の特例」は、相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる優遇措置です。また、被相続人の居住用家屋の敷地を売却する場合は「空き家の3,000万円特別控除」も適用できる可能性があります。ここでは重要な税制特例について解説します。

取得費加算の特例で譲渡所得税を軽減できる可能性

相続した土地を売却する際の最大のメリットの一つが「取得費加算の特例」です。この特例は、相続した土地について相続税が課税されている場合に、その相続税のうち土地に対応する部分を取得費に加算できるというものです。

通常、土地の譲渡所得は「売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)」で計算されますが、相続した土地の場合、取得費が不明確であることが多いです。この特例を利用することで、取得費が増加し、結果的に譲渡所得が少なくなるため、譲渡所得税の負担を軽減できます。

この特例は、「相続の開始があった日の翌日から相続税の申告期限（通常は10か月）の翌日以後3年を経過する日までの間に売却すること」という期間条件があります。つまり、相続開始から最大で3年10か月以内に売却する必要があります。

空き家の敷地を売却する場合の3,000万円特別控除

被相続人の居住用家屋（空き家）およびその敷地を売却する場合、一定の条件を満たせば最大3,000万円の特別控除が適用される「空き家の3,000万円特別控除」という制度があります。

この特例の主な適用条件は以下の通りです。

1. 相続開始直前において被相続人が一人で居住していた家屋であること
2. 相続開始時から売却時まで事業や貸付、居住の用に供されていないこと
3. 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
4. 家屋が「耐震基準を満たすもの」または「取り壊して土地を売却」すること
5. 売却価格が1億円以下であること

特に土地のみを売却する場合は、家屋を取り壊した上で土地を売却することがこの特例の適用条件となります。家屋の取り壊しには費用がかかりますが、特例による税金軽減効果が大きい場合は、取り壊しを検討する価値があります。

山陰エリアでは空き家が多い地域もあるため、この特例は相続した不動産の処分を検討している方に特に有用です。特例適用のためには確定申告時に一定の書類提出が必要なため、事前に準備しておくことが重要です。

相続した土地を3年以内に売却するための手順とポイント

• 相続登記と名義変更の速やかな実施
• 相続人全員の同意を得るための協議書作成方法
• 土地の評価と適正価格での査定依頼
• 短期間で売却するための効果的な販売戦略

相続した土地を3年以内に確実に売却するためには、手続きを効率的に進める必要があります。まず相続登記を速やかに行い、相続人全員の同意を得ることが重要です。また、適正価格での査定と効果的な販売戦略も成功のカギとなります。ここでは手順とポイントを時系列に沿って解説します。

相続登記と名義変更の速やかな実施

相続した土地を売却するためには、まず相続登記（名義変更）を行う必要があります。2024年の法改正により、相続登記は相続を知った日から3年以内に行うことが義務化されていますが、売却を検討している場合は、できるだけ早く手続きを進めることが重要です。

山陰エリアでは、古い土地の場合、所有権の経緯が複雑なケースもあります。特に過去の相続手続きが行われていない場合は、複数世代にわたる相続手続きが必要になることもあるため、早めに専門家に相談することが重要です。

相続人全員の同意を得るための協議書作成方法

相続人が複数いる場合、土地の売却には原則として全員の同意が必要です。この同意を書面にしたものが「遺産分割協議書」です。3年以内の売却を目指す場合は、早い段階から相続人間のコミュニケーションを図り、スムーズに合意形成を進めることが重要です。

遺産分割協議書には以下の内容を記載します。

• 協議書の作成日
• 被相続人（亡くなった方）の氏名、死亡年月日
• 相続人全員の氏名、住所、続柄
• 相続財産の内容（土地の所在地、面積など）
• 各相続人の取得財産内容（誰が何を相続するか）
• 相続人全員の署名と実印の押印

相続人の中に売却に反対する人がいる場合は、税制特例のメリットや維持費用の負担などを説明し、3年以内の売却がもたらす経済的なメリットを理解してもらうことが大切です。

土地の評価と適正価格での査定依頼

相続した土地を適正価格で売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。特に3年以内の売却を目指す場合は、早い段階から市場価値を把握し、実現可能な売却価格を設定することが成功のカギとなります。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

• 机上査定
• 訪問査定

特に相続した土地の場合、土地の状態や周辺環境、接道状況など、実際に確認しなければわからない要素が多いため、訪問査定を受けることをおすすめします。

3年以内の売却を考えると、価格設定は特に重要です。高すぎる価格設定は売却期間の長期化につながり、3年の期限を超えてしまうリスクがあります。適正価格での売り出しが、短期間での売却成功への近道です。

短期間で売却するための効果的な販売戦略

相続した土地を3年以内に確実に売却するためには、効果的な販売戦略が不可欠です。

1. 適切な媒介契約の選択
2. 効果的な広告戦略
3. 価格戦略
4. 土地の付加価値向上

山陰エリアでは、建築条件付き土地の需要が高い地域もあります。特に新興住宅地では、建物のプランも含めて提案することで、土地の付加価値を高め、早期売却につなげることができます。

3年以内という期限を考慮すると、最初から買取も視野に入れておくことも重要です。買取は仲介よりも売却価格は下がりますが、確実かつ迅速に売却できるメリットがあります。

複数の不動産会社に査定依頼する

相続した土地を3年以内に適正価格で売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが非常に重要です。一社だけに依頼すると、その会社の査定額が適正かどうか判断できず、結果的に損をしてしまう可能性があります。

不動産会社によって査定価格が大きく異なることは珍しくありません。同じ土地でも、各社の査定基準や販売戦略によって数百万円の差が出ることもあります。少なくとも3社以上の不動産会社に査定を依頼し、各社の査定額を比較することで、より客観的な相場観を把握できます。

また、相続した土地の場合、「仲介」と「買取」の両方の選択肢を比較することも有効です。特に3年以内の売却を確実にしたい場合、買取は有力な選択肢となります。買取は仲介より売却価格は低くなりますが、確実かつ迅速に売却できるメリットがあります。

山陰エリア(松江市・出雲市・米子市)で不動産売却する際のおすすめの会社

• ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）
• カチタス出雲店・米子店

山陰エリアには多くの不動産会社がありますが、ここでは特に評判の良い会社を紹介します。それぞれの特徴を理解し、ご自身のニーズに合った会社を選びましょう。

ハウスドゥ松江・出雲・米子（西日本ホーム株式会社）

松江市、出雲市、米子市の3都市に営業拠点を持つハウスドゥ松江・出雲・米子は、山陰エリア全体をカバーする広範なネットワークが特徴です。物件情報の共有システムにより、広いエリアからの購入希望者に物件をアピールできる点が強みとなっています。

独自の査定メソッドにより、物件ごとの特性や立地条件を詳細に分析し、市場価値を適切に評価します。また、物件調査の段階から売却完了まで一貫した担当者が対応するため、細やかなフォローが期待できます。特に複数エリアでの住み替えを検討されている方には、広域連携によるワンストップサービスが好評です。

カチタス出雲店・米子店

戸建住宅の買取に特化したカチタスは、出雲店と米子店を拠点に山陰エリアで活動しています。中古住宅の再生・流通に力を入れており、従来の不動産仲介とは異なるアプローチで住宅の売却をサポートします。

買取専門会社ならではの特徴として、買い手を探す必要がなく、内覧対応や価格交渉などの煩わしさから解放されるメリットがあります。特に築年数が経過した住宅や、相続物件、リフォームが必要な物件など、通常の販売ルートでは難しいケースでも対応可能です。状況に応じて複数の選択肢から最適な売却方法を提案する柔軟性も評価されています。

まとめ

相続した土地を3年以内に売却することには、税制面で大きなメリットがあることがわかりました。「取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」などの税制優遇措置を活用することで、大幅な節税が可能です。これらの特例を適用するためには、相続開始から3年以内（または3年10ヶ月以内）という期限を意識した行動計画が重要です。

3年以内という期限を考慮すると、仲介と買取の両方の選択肢を検討することも重要です。特に期限が迫っている場合は、買取による確実かつ迅速な売却も視野に入れることをおすすめします。

相続した土地を3年以内に売却することで得られる税制上のメリットは大きいものです。本記事の情報を参考に、計画的に手続きを進め、スムーズな売却と税負担の軽減を実現してください。